Les cinq réflexes à avoir face à des squatteurs

1) Identifier qu'il s'agit bien de squatteurs

La loi définit les squatteurs comme "des personnes entrées sans droit ni titre dans un domicile d'autrui, à l'aide de manouvres, menaces, voie de fait ou contraintes".

Il faut donc absolument différencier l'expulsion d'un squatteur de celle d'un locataire.

En effet, les locataires même mauvais payeurs bénéficient en France d'une protection juridique très forte en vertu du droit au logement. Pour qu'un locataire soit contraint de quitter son logement, le propriétaire doit entamer de longues procédures dont le non-respect pourrait le voir lui-même condamné en justice.

A titre d'exemple les locataires sont protégés par la trêve hivernale qui empêche toute expulsion pour une période de plusieurs mois.

Si vous souhaitez déloger un squatteur de votre maison sachez que cela est totalement possible durant la trêve hivernale, elle ne s'applique pas dans ce cas de figure.

De plus, lorsqu'un juge prononce l'expulsion d'un locataire, celle-ci ne peut prendre effet qu'au cours d'un délai de deux mois. Alors que fasse à un squatteur le jugement est d'application immédiate.

2) Se renseigner sur les droits et devoirs d'un squatteur

Lorsque quelqu'un s'introduit illégalement dans une maison ou un appartement, il s'agit d'une atteinte grave et directe au droit de propriété d'autrui.

Il s'agit d'un des droits les plus protégés de l'ordre juridique français.

Ainsi un squatteur peut encourir un an de prison et 15 000 euros d'amende. Le maintien dans le domicile est d'ailleurs puni des mêmes peines.

Mais il est important de suivre la procédure afin d'arriver à l'exécution de cette peine.

Pour obtenir l'expulsion d'un squatteur il en existe deux :

-la procédure accélérée des personnes sans droit ni titre (en 72 heures),

-la procédure judiciaire en vertu d'un titre exécutoire

3) Identifier la possibilité de recourir à la procédure d'expulsion accélérée

Tout d'abord, il est extrêmement important de noter que même en tant que propriétaire vous ne pouvez entreprendre aucune action de délogement. Vous risquez même une peine plus lourde que le squatteur 30 000 euros d'amende et 2 ans de prison.

La première étape est de déposer plainte auprès d'un commissariat pour violation de domicile. Il faudra également faire constater par un huissier que les personnes sont entrées par effraction depuis au moins 48 heures.

La deuxième étape est d'adresser une demande d'expulsion au préfet pour qu'il mette en demeure les squatteurs de quitter le logement. À la suite de votre demande, le préfet aura 48 heures pour rendre une décision. Il faudra démontrer que le logement constitue bien votre résidence principale, secondaire ou occasionnelle.

En cas de refus du préfet, les services administratifs devront vous communiquer sans délai les motifs de la décision de refus.

Une fois que la mise en demeure aura été notifiée aux squatteurs, ils auront 24 heures pour quitter le logement. La mise en demeure pourra également être notifiée au propriétaire et devra être affichée à la mairie et sur l'immeuble concerné.

Si les squatteurs refusent toujours de quitter les lieux, le préfet pourra utiliser la force publique pour les évacuer sans délai. En tant que propriétaire, vous avez tout de même la possibilité de vous opposer à cette évacuation.

Sachez que depuis 2020, cette procédure accélérée d'expulsion peut être mise en ouvre par le propriétaire mais aussi par toute personne agissant dans l'intérêt et pour le compte du propriétaire.

4) Prendre contact avec un avocat pour lancer une procédure juridique

La limite de la procédure accélérée est qu'elle est conditionnée au bon vouloir du préfet. Il peut être réticent à rendre sa décision en 48 heures et préfère prendre plusieurs semaines ou mois pour statuer.

En effet, une personne qui se verrait expulser de force par l'administration en absence de preuve solide d'infraction pourrait attaquer l'Etat en responsabilité.

Ce sera souvent le cas lorsqu'il y a des enfants au sein du logement ou si les squatteurs ont réussi à changer les serrures et à produire un faux bail. Ainsi, les autorités auront plus d'hésitation concernant la véracité des allégations du propriétaire.

Il vous est dès lors conseillé de vous tourner vers la procédure judiciaire, il vous faudra pour cela recourir au service d'un avocat.

Ce dernier entreprendra les démarches afin d'obtenir un titre exécutoire prononçant l'expulsion des squatteurs.

5) Entreprendre les démarches afin de s'assurer que la décision de justice soit bien exécutée

Pour obtenir rapidement cet acte ayant valeur de décision d'expulsion votre avocat saisira le juge par voie de référé.

Il pourra aussi demander que vous receviez des dommages et intérêts pour le temps où vous avez été privé de la jouissance de votre bien.

À partir du moment où le juge aura rendu son jugement et qu'il sera notifié aux occupants illégaux, ils auront un mois pour quitter les lieux. À défaut de quoi, votre avocat mandatera un huissier de justice afin de signifier aux squatteurs un commandement de quitter les lieux.

Cet acte a pour objectif de vous rendre la jouissance de votre bien. Après signification de l'acte, les squatteurs devront quitter les lieux. Si ce n'est pas le cas, votre avocat pourra demander au préfet qu'il sollicite le concours de la force publique pour les expulser définitivement du logement.