Réglementation "Airbnb" : la Cour de cassation valide la réglementation de la Ville de Paris

Rappel des textes applicables

Les textes applicables relèvent du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et notamment l'article L 631-7 qui prévoit notamment que ses dispositions s'appliquent aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, ce qui peut être établi par tout mode de preuve.

Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article."

Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

En cas de non-respect de ces dispositions, il est prévu une sanction par l'article L 651-2 du CCH consistant en une amende civile ne pouvant excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation du maire de la commune dans laquelle est situé le local et sur conclusions du procureur de la République.

Le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 ? par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Ce qu'il faut en retenir

Dans ces Communes où le marché immobilier à usage d'habitation est particulièrement tendu, les Maires ont donc la possibilité de règlementer les locations de type meublé touristique.

Ne sont donc pas concernées les locations consenties à un étudiant pour une durée d'au moins 9 mois, celles consenties dans le cadre d'un bail mobilité d'une durée de un à 10 mois et de la location du local d'habitation constituant la résidence principale du preneur pour une durée maximale de 120 jours par an.

En revanche, dès lors que le propriétaire d'une résidence secondaire notamment, choisit d'exercer une location meublée de courte durée dans son local, pour une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, cette activité est considérée comme commerciale et il est doit donc préalablement solliciter un changement d'usage pour ce logement.

A Paris, l'octroi de cette autorisation pour changement d'usage est assorti d'une obligation de compensation obligeant le propriétaire à acheter ou à transformer un local d'une surface équivalente en habitation ou en local commercial.

La Cour de Justice de l'Union Européenne, saisie d'une question préjudicielle sur la compatibilité de cette réglementation française avec le directive européenne 2006-123 sur la libre prestation de services dans le marché intérieur, avait validé la réglementation française, justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général soit la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.

Si ces trois arrêts concernent uniquement la Ville de Paris, il sera intéressant de suivre les décisions judiciaires à venir dans les villes de Province également préoccupées par la régulation du marché immobilier d'habitation.