Prise en charge des réparations locatives en cas de vétusté
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Le locataire a une obligation légale d'entretien courant du logement. En matière de bail d'habitation, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définissent les réparations qui incombent au locataire.
En fin de bail, le locataire répond des dégradations et des pertes à moins qu'il ne parvienne à prouver l'existence d'une cause d'exonération parmi lesquelles figure : la vétusté.
La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme :
" L'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ".
La réparation des dégradations occasionnées par la vétusté incombe au propriétaire bailleur.
Comment imputer les détériorations à la vétusté ?
- En présente d'une grille de vétusté
Les parties au contrat de bail peuvent décider de se référer à une grille de vétusté, cette grille sera alors annexée au contrat de bail. La référence à cette grille est facultative mais elle est fortement conseillée pour éviter des contestations lors de l'état des lieux de sortie.
Cette grille établit notamment pour chaque élément de l'appartement sa durée de vie théorique, une franchise, un taux d'usure annuel et une part résiduelle. En fin de bail, les parties pourront se référer à cette grille pour établir la part de vétusté supportée par le bailleur.
- En l'absence de grille de vétusté
Si les parties n'ont pas convenu de se référer à une grille de vétusté, il appartiendra au locataire de prouver que la dégradation résulte de la vétusté. Pour se faire le locataire pourra s'appuyer sur divers éléments :
- L'usage normal de la chose louée : le locataire devra démontrer qu'il n'a pas fait un usage malveillant des lieux, qu'il a joui et entretenu de manière normale les locaux loués et que la dégradation est due à l'écoulement du temps ;
- La négligence du bailleur : si le bailleur a omis d'effectuer les réparations (autres que locatives) malgré les réclamations du locataire, le preneur ne pourra être tenu pour responsable d'une aggravation de l'état du bien ;
- L'état initial de l'appartement : la preuve de la vétusté devra être rapportée en opérant une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Si au moment de la prise à bail l'appartement se trouvait déjà dans un mauvais état il est logique que le temps de la location l'ait aggravé ;
- La durée de la location : plus la location a été longue plus la durée du bail pourra être un argument en faveur de la vétusté ;
Des exemples d'exonération du locataire en raison de la vétusté
- Un locataire bénéficie d'une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n'a réalisé aucuns travaux dans l'appartement pendant dix-huit ans (Cour de cassation Civ. 3e, 1er février 1995, n° 93-15.20).
- La Cour de cassation a considéré, à propos d'un bail qui avait duré moins de deux années, que pour imputer le jaunissement des peintures aux frais du locataire, il fallait démontrer que le preneur avait usé anormalement de la chose, ce qui n'était pas démontré en l'espèce (Cour de cassation Civ. 3e, 21 décembre 2017, n°16-26.565).
- La haute juridiction a également jugé, à propos de la présence de tâches d'humidité, de la dégradation du papier peint et de la peinture que cela était dû à leur vétusté après plus de huit années d'occupation des lieux par le locataire (Cour de cassation, Civ. 3e, 22 octobre 2015, n° 14-19.286).
- Certaines juridictions appliquent un abattement de vétusté calculé en fonction du nombre d'années d'occupation du locataire. La Cour d'appel de Paris a ainsi pu considérer qu'une occupation de six ans justifie que le bailleur soit indemnisé à hauteur de 20 % du coût des travaux de remise en état (Cour d'appel de Paris, 29 juillet 2016, n° 14/04989).
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