Mon bailleur refuse de faire des réparations. Puis-je arrêter de payer mon loyer?
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C'est une question que l'on me pose souvent.
" J'ai des infiltrations d'eau dans mon logement. Mon bailleur ne veut pas intervenir, est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer? "
" Mon chauffage ne fonctionne pas. Je l'ai signalé à mon bailleur mais il ne me répond pas, est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer? "
La réponse mérite d'être nuancée.
Les obligations du bailleur: réparations et logement décent
Commençons par dire que dans les exemples que je viens de prendre, le bailleur a en principe l'obligation d'effectuer les réparations pour permettre au locataire de ne plus avoir d'infiltrations ou d'avoir un chauffage opérationnel.
Pour simplifier, le locataire a en charge l'entretien courant du logement et les petites réparations, comme par exemple changer un joint. Mais dès que la réparation est plus importante ? ce qui est le cas dans les exemples que j'ai pris ? c'est au bailleur de la réaliser.
De plus, il faut préciser que le bailleur doit aussi assurer à son locataire un logement décent, c'est à dire notamment un logement qui comporte un chauffage qui fonctionne.
Exception d'inexécution
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations évoquées au paragraphe précédent, est-ce que pour autant, le locataire est en droit de ne pas payer son loyer et donc de ne pas remplir sa propre obligation?
Si le manquement du bailleur est suffisamment grave, la réponse est oui. Ce mécanisme s'appelle " l'exception d'inexécution ".
Pour reprendre et développer l'un des exemples évoqué au début de cette fiche:
- Si un locataire subit des petites infiltrations d'eau sans grandes détériorations du logement, il y a fort à parier que le manquement du bailleur, qui n'aurait fait aucune réparation, ne soit pas considéré comme suffisamment grave.
- Mais si les infiltrations entraînent de la moisissure et un plafond qui menace de s'effondrer par exemple, le manquement pourrait être considéré comme suffisamment grave.
Les tribunaux français ont une appréciation assez sévère de ce critère de gravité.
Dans la majorité des cas, ils considèrent qu'il n'est pas rempli, et sanctionnent le locataire qui s'est abstenu de payer son loyer.
Mais ils ont pu, à quelques occasions, considérer que la gravité était effective, notamment quand le logement était devenu inhabitable.
Conclusion
De manière générale, lorsque l'on est locataire, il est donc plus prudent de continuer à payer son loyer même lorsque notre bailleur refuse d'effectuer des réparations dans notre logement.
En parallèle, le locataire peut cependant engager certains recours pour résoudre son problème.
Il peut saisir la mairie de sa ville, qui dispose souvent d'un service destiné à opérer des contrôles dans des logements et à mettre les bailleurs en demeure d'effectuer des réparations. Ce service est souvent appelé " service hygiène " ou " service de l'habitat ".
Le locataire peut aussi s'adresser à la commission départementale de conciliation ou à un conciliateur de justice, qui peuvent permettre de trouver une solution.
En dernier recours, le locataire peut saisir le juge, et peut demander:
- que le bailleur soit contraint à effectuer les réparations
- la consignation des loyers jusqu'à ce que les réparations soient effectuées
- des dommages-intérêts
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