Le dépôt de garantie d'un bail d'habitation : montant et modalités de restitution
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Le dépôt de garantie correspond à une somme versée initialement entre les mains du bailleur par le locataire, ou par l'intermédiaire d'un tiers, afin de garantir l'exécution de ses obligations locatives, c'est-à-dire le paiement des sommes dont il est redevable envers le bailleur en vertu du contrat de location ou dont celui-ci pourrait être tenu pour son compte.
Aucune loi n'impose de prévoir un dépôt de garantie dans les contrats de louage d'immeuble et les parties sont libres d'en convenir ou non.
Le bailleur peut donc renoncer à en réclamer un mais ne peut en demander le paiement qu'autant qu'il a été prévu au contrat.
À défaut, et sauf accord du locataire, le bailleur ne peut en obtenir le versement, pas même à l'occasion du renouvellement du bail.
Que le dépôt soit constitué lors de la formation du contrat ou en cours de jouissance, son montant est limité.
Par ailleurs, il ne peut faire l'objet d'aucune augmentation pendant toute la durée de l'occupation mais corrélativement ne porte pas intérêt au profit du locataire.
Montant du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est limité dans son montant et ne peut pas faire l'objet d'une révision pendant la durée d'occupation du locataire ou lors du renouvellement du bail.
Le dépôt de garantie d'une location vide ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal, c'est-à-dire sans que les charges récupérables et taxes puissent y être ajoutées.
Le dépôt de garantie d'une location meublée ne doit pas être supérieur à deux mois de loyer, hors charges.
Cette limitation constitue un maximum qui ne peut pas être dépassé.
Dans le cas contraire, la clause stipulant un dépôt de garantie supérieur au montant légal d'un mois est privée d'effet dans les rapports contractuels, sans avoir d'incidence sur la validité du bail.
Dans le cas où le bailleur aurait perçu un dépôt de garantie interdit ou excessif, il pourrait être condamné à restituer le trop-perçu avec intérêts.
A noter qu'aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois.
Modalités de restitution du dépôt de garantie
Le bailleur est autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives et celles dont le locataire serait redevable à l'égard des tiers, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En outre, le dépôt de garantie peut également permettre le règlement d'autres sommes qui seraient légalement ou contractuellement dues, telles que les frais de remise en état en cas de transformation non autorisée ou les pénalités pour défaut de règlement ponctuel des loyers et des charges.
C'est au bailleur et non au preneur d'apporter la preuve des justificatifs retenus.
La restitution doit intervenir dans la même forme que le versement c'est-à-dire en numéraire, sous déduction des sommes qui seraient retenues par le bailleur.
Le dépôt de garantie ou son solde doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire.
À défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
Si le bailleur doit restituer le dépôt dans le délai de deux mois, il n'est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution dans ce même délai
Ainsi, lorsque les clés sont remises le 4 octobre par exemple, le dépôt ou son solde devra être restitué le 4 décembre au plus tard et les intérêts courront à compter du lendemain de cette date.
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