Quels sont les immeubles obligatoirement soumis au statut de la copropriété ?

Quelles sont les caractéristiques des immeubles soumis au statut de la copropriété ?

Le statut du régime de la copropriété, essentiellement d'ordre public, c'est-à-dire qu'il s'applique obligatoirement, est fixé dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L'article 1er de cette loi précise que " la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ".

Il faut donc retenir que les immeubles obligatoirement soumis au statut de la copropriété répondent aux critères suivants :

• Un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ;

• Un immeuble ou groupe d'immeubles à usage total ou partiel d'habitation ;

• La propriété est répartie par lots ;

• Cette répartition est réalisée entre plusieurs personnes.

A titre d'exemple, les immeubles qui ne sont pas bâtis n'entrent pas dans le champ d'application du régime obligatoire de la copropriété.

Dès lors que les immeubles répondent à ces conditions, le régime s'applique sans qu'il y ait lieu de démontrer l'existence d'un règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires existe donc de plein droit dès que les critères de la copropriété sont réunis.

Une application du régime obligatoire dès l'usage total ou partiel d'habitation

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est venue préciser le champ d'application obligatoire du régime de la copropriété.

Désormais, ce régime trouve à s'appliquer obligatoirement lorsque l'immeuble ou le groupe d'immeubles bâtis ont un usage total ou partiel d'habitation.

Conformément à ce qui apparait comme la volonté du pouvoir réglementaire, la copropriété vise essentiellement à régir les rapports entre des habitations.

Le régime de la copropriété s'appliquer dès l'existence d'un seul lot affecté à l'habitation.

A l'inverse, le régime de copropriété ne s'applique plus obligatoirement lorsque les différentes constructions ne concernent pas de l'habitation.

Quelles sont les caractéristiques des lots en matière de copropriété ?

Comme évoqué, la copropriété s'applique en cas de pluralité de propriétaires. Il doit donc exister plusieurs lots appartenant à au moins deux personnes différentes. En présence d'un propriétaire unique, le statut de la copropriété ne s'applique plus.

Les lots font partie intégrante du régime de la copropriété. Les divisions de propriété qui ne relèvent pas des lots ne sont pas soumis au régime de la copropriété. C'est par exemple le cas des immeubles liés mais ne disposant d'aucune parties communes ou les immeubles soumis au régime de l'indivision.

Le lot de copropriété doit donc obligatoirement comporter :

• Une partie privative ;

• Une quote-part de parties communes.

Dès l'acquisition d'un bien en copropriété, il est donc essentiel d'identifier la contenance du lot.