Quelles sont les règles applicables pour les immeubles en jouissance à temps partagé ?
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Les immeubles en jouissance à temps partagé sont apparus au cours des dernières décennies en droit français comme une nouvelle modalités d'accession à la propriété.
Ce type de propriété se rencontre le plus souvent dans les zones touristiques, notamment dans les stations balnéaires et les espaces de montagne.
Les immeubles font l'objet d'une division en jouissance de manière temporelle. C'est à dire que les différentes personnes vont se succéder au cours de l'année pour jouir de l'immeuble.
Il est important, avant d'envisager l'acquisition d'un bien par ce dispositif, de connaitre son statut, qui résulte essentiellement de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.
L'acquisition de parts dans une société d'attribution
La spécificité des immeubles en jouissance à temps partagé réside dans le fait que l'appartement n'appartiendra pas à des personnes physiques mais à une société d'attribution.
Les différentes personnes intéressées au projet devront acquérir des parts de la société. Le montant de chaque part étant naturellement variable en fonction de la période de jouissance. A titre d'exemple, une part qui prévoit la jouissance en été d'un appartement situé dans une station balnéaire présente une valeur plus importante qu'une part qui en prévoit la jouissance en hiver.
L'objet de la société d'attribution va donc consister en :
- attribuer les parts aux différents associés ;
- identifier les périodes de jouissance ;
- assurer les modalités de gestion de l'immeuble, notamment pour ce qui concerne les équipements collectifs dont pourront jouir les associés.
La société sera gérée par un gérant, désigné par l'assemblée générale, pour une durée de trois ans maximum.
La réglementation prévoit ensuite de nombreuses dispositions pour garantir le fonctionnement de la société d'attribution ;
- réunion de l'assemblée générale ;
- contrôle du conseil de surveillance ;
- communication des comptes.
Quelles sont les obligations des associés de la société d'attribution ?
Les différents associés de la société d'attribution vont devoir logiquement participer aux charges liées à l'appartement.
Deux modalités de gestion des charges demeurent possible :
- des charges qui seront réparties proportionnellement au nombre de parts (par exemple, les frais de fonctionnement de la société ou les charges relatives aux parties communes de l'immeuble) ;
- des charges qui seront réparties selon le degré d'occupation et de jouissance du bien par les associés (frais d'électricité, eau, différents services proposés...).
Il est donc important de tenir une comptabilité claire et transparente afin de permettre l'exigibilité des charges par la société.
Un associé qui ne paierait pas les charges pourrait donc être privé de la jouissance de l'appartement.
Il pourrait également faire l'objet d'une procédure en vente forcée de ses parts.
En synthèse, il est donc important de garantir la bonne gestion de la société d'attribution afin de permettre une jouissance partagée de l'immeuble.
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