Qui prend en charge les travaux dans un bail commercial ? : Quelle répartition ?
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Par défaut, une des obligations du bailleur lors de la conclusion d'un bail commercial est de prendre à sa charge les grosses réparations.
Cette obligation a connu une évolution significative depuis le 18 juin 2014 avec la loi Pinel, permettant une application plus dure de l'article 606 du Code Civil, qui définit les réparations qui sont à la charge du bailleur.
Il est extrêmement important de savoir à qui incombe la charge des travaux. Dans certains cas, ces derniers peuvent représenter des sommes colossales qui peuvent mettre en péril la continuité de l'activité exercée dans les locaux loués.
Ainsi, il faut différencier les travaux d'entretien et les grosses réparations. En fonction de la nature des travaux, les coûts financiers reposeront soit sur le bailleur soit sur le locataire.
Dans cette fiche pratique nous nous répondront aux questions suivantes :
-Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
-Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?
Quels sont les travaux à la charge du locataire dans un bail commercial ?
Le locataire est tenu de prendre à sa charge certains travaux durant la durée de vie du bail commercial.
Ainsi, il doit supporter les coûts financiers des travaux d'entretien et des réparations courantes (menu entretien), qui consistent à réparer les dégradations commises durant l'occupation du local par le preneur.
Les travaux concernés par cette définition d'entretien sont spécifiés à l'article 605 du Code Civil.
Cependant, si les grosses réparations sont dûes à un manque d'entretien de la part du locataire, ce dernier devra en assumer la charge financière.
De même, il est possible d'imposer au locataire certaines grosses réparations si une clause suffisamment spécifique est introduite dans le bail commercial.
De plus, certaines clauses du bail peuvent mettre à la charge du locataire d'autres réparations qui ne pèsent normalement pas sur lui. Cela peut être le cas avec les travaux de mise aux normes handicapés par exemple.
C'est pour cette raison qu'il faut redoubler de vigilance lors de la conclusion d'un bail commercial.
Quels sont les travaux à la charge du bailleur dans un bail commercial ?
Les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Elles sont définies à l'article 606 du Code Civil. Elles touchent les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que les digues et les murs de soutènement et de clôture.
Les grosses réparations doivent impacter la structure du bâtiment.
Il était possible pour les bailleurs de s'extirper de cette obligation en insérant des clauses dans le bail commercial. Cependant depuis la loi Pinel de 2014, ces clauses sont réputées non écrites et aucun bailleur ne peut échapper à la charge des grosses réparations, à moins que ces clauses ne soient suffisamment spécifiques.
De ce fait, il faut faire extrêmement attention aux clauses qui sont insérées au sein des baux commerciaux et qui peuvent permettre une autre répartition des travaux entre le preneur et le bailleur.
En conclusion, un bail commercial est un contrat de longue durée, il est donc primordial de s'entourer de professionnels afin d'être bien conseillé lors de la négociation et de la conclusion d'un tel contrat.
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