Locations commerciales : bail dérogatoire ou convention d'occupation précaire ?
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En droit commercial, différents types de contrats s'offrent à un entrepreneur qui souhaite installer son fonds de commerce. Il n'est pas rare d'entendre les termes " bail dérogatoire " parfois nommé " bail précaire " ou convention d'occupation précaire. Au côté du bail commercial traditionnel coexistent une myriade de contrats spéciaux : le bail commercial de courte durée ou la location saisonnière. Il est fréquent que de tels contrats soient requalifiés en bail commercial s'ils n'en respectent pas les conditions dérogatoires.
Quelles exigences les parties doivent-elles respecter pour ne pas voir leur contrat requalifié en bail commercial ?
Le Droit : bail commercial VS contrats de location dérogatoires
Certaines précautions sont à prendre pour les parties d'un bail dérogatoire ou d'une convention d'occupation précaire.
À défaut, le contrat sera soumis aux dispositions applicables en matière de baux commerciaux.
1°) Le bail commercial de courte durée
Le bailleur et le locataire peuvent conclure un bail dérogatoire dans le respect des conditions suivantes :
- La durée totale du contrat ne doit pas dépasser 3 ans ;
- Les partie doivent prévoir une clause indiquant qu'elles ne veulent pas être soumises au statut des baux commerciaux ;
- Le bail doit être conclu au moment de l'entrée du locataire dans les lieux ;
- Les parties doivent établir un état des lieux d'entrée et de sortie.
2°) La convention d'occupation précaire
Une Convention d'occupation précaire peut être conclue avec un occupant si deux conditions sine qua non et cumulatives sont présentes :
- Les parties doivent justifier d'une précarité objective justifiée au regard de circonstances indépendantes de la volonté des parties. La Convention doit préciser dans son préambule les circonstances exceptionnelles qui justifie la précarité ;
- Le prix de la redevance doit être nettement inférieur à la valeur locative couramment pratiquée dans l'environnement où se situe le local.
3°) Le contrat de location saisonnière
Le contrat de location saisonnière se rencontre dans les communes où l'activité commerciale ne s'exerce que pendant une période donnée.
Certains parlent, à tort, de "bail commercial saisonnier".
La durée moyenne du contrat de location saisonnière à des fins commerciales est généralement comprise entre 3 et 6 mois.
Le contrat prévoit nécessairement une durée déterminée, et prend fin automatiquement une fois son terme atteint.
En cas de litige, les juges rechercheront la commune intention des parties.
Vos droits : re-qualification d'un bail dérogatoire ou d'un convention d'occupation précaire en bail commercial ou indemnité d'éviction
En tant que locataire, à la fin du bail dérogatoire, vous disposez d'un délai de 1 mois pour manifester votre volonté de quitter les lieux.
Si vous ne partez pas, alors vous vous exposez à ce que le contrat soit re-qualifié en bail commercial.
Si vous êtes le bailleur, vous disposez de ce même délai pour donner congé au locataire sans payer d'indemnité d'éviction.
Les parties liées par le bail dérogatoire ne peuvent pas signer un renouvellement du contrat pour les mêmes locaux.
Si la Convention d'occupation précaire n'impose pas de durée entre les parties, l'occupant doit quitter les lieux à l'expiration de la durée indiquée dans le contrat.
La Convention peut être renouvelée pour le même local à condition que la fragilité de l'occupation existe toujours.
Occupant ou propriétaire : si vous ne voulez pas qu'en cas de litige votre contrat soit modifié par le juge, les conditions précédemment exposées doivent être respectées.
Dans le cas contraire, le juge considérera que la convention a été conclue pour faire échec aux dispositions légales des baux commerciaux
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