Comment renouveler ou prolonger un bail commercial ?
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Le renouvellement d'un bail commercial constitue un point essentiel du statut des baux commerciaux et fait l'objet de nombreux litiges, notamment concernant la révision du montant du loyer.
Généralement conclu pour une durée de neuf ans, contrairement au régime de droit commun des contrats de location, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme. En effet, si les parties n'agissent pas, le bail se poursuit par tacite prolongation. Celui-ci ne prend fin que par la délivrance d'un congé à fin d'éviction ou d'une demande de renouvellement.
Ainsi, il semble pertinent de se poser les questions suivantes :
-Qui a droit au renouvellement de son bail commercial ?
-Comment continuer à exploiter les locaux à l'issue du terme de bail commercial ?
-Comment est fixé le nouveau loyer en cas de renouvellement de bail commercial ?
Qui a droit au renouvellement de son bail commercial ?
Par principe, le preneur d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail à l'issue de ces neuf années. Ce principe est d'ordre public, ce qui implique que toute clause qui tenterait d'y faire échec est réputée non-écrite.
Toutefois, pour en bénéficier, le bail commercial doit porter sur un local ou un immeuble, le preneur doit être immatriculé au RCS avant la date de la demande de renouvellement ou du congé adressé par le bailleur, être propriétaire du fonds de commerce et qui doit avoir été exploité depuis au moins trois ans.
Comment continuer à exploiter les locaux à l'issue du terme de bail commercial ?
Le locataire peut continuer d'exploiter les locaux en renouvelant son bail ou en le prolongeant tacitement.
Le renouvellement peut être sollicité tant par le bailleur que par le preneur. Dans les six mois avant l'expiration du bail, le bailleur peut adresser au preneur un congé avec offre de renouvellement (généralement dans l'optique d'augmenter le montant du loyer). Dans les mêmes délais, le preneur peut adresser au bailleur une demande de renouvellement par acte d'huissier ou LRAR.
Le bailleur dispose de trois mois à compter de la signification de la demande de renouvellement pour accepter ou refuser. Toutefois, en cas de refus, généralement le preneur recevra une indemnité d'éviction.
En cas d'inaction des deux parties, le bail se poursuivra dans les mêmes conditions. Cette prolongation prendra fin lorsque le bailleur (en respectant un préavis de six mois) ou le preneur (à tout moment) décidera de donner congé ou de proposer un renouvellement.
Comment est fixé le nouveau loyer en cas de renouvellement de bail commercial ?
Par principe, le montant du nouveau loyer est plafonné.
En cas de renouvellement d'un bail commercial initial de 9 ans, le montant du loyer sera plafonné.
Toutefois, si le bail initial est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le montant du bail renouvelé est déplafonné et le bailleur pourra proposer un loyer supérieur.
Dans le cas d'un bail qui s'est tacitement prolongé sans excéder 12 ans, le montant du loyer est également plafonné.
En revanche, si le bail s'est poursuivi au-delà de 12 ans, le montant du loyer renouvelé ne sera plus plafonné. Le bailleur a donc la possibilité d'adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement avec un loyer supérieur.
Enfin, le montant du loyer peut également être déplafonné si les facteurs locaux de commercialité ont subi une évolution concrète qui a augmenté de plus de 10% la valeur locative (par exemple, l'installation d'une bouche de métro devant le local). Toutefois, l'évolution du montant du loyer ne pourra pas excéder plus de 10% par an.
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