Promesse ou compromis de vente : quelle différence ?
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Lorsque vous souhaitez acquérir ou vendre un bien immobilier, vous allez passer par une étape, généralement chez le notaire : la signature d'un avant-contrat.
Cet avant-contrat a pour but de matérialiser l'accord entre le vendeur et l'acheteur, et de préparer la signature définitive de la vente en intégrant certaines clauses particulières, par exemple l'obtention d'un prêt, ou d'un permis de construire.
Mais quelle différence y a-t-il entre ces deux avant-contrats ?
1) Le compromis de vente
Autrement appelé dans un jargon plus juridique " promesse synallagmatique de vente ", ce type de contrat engage à la fois le vendeur et l'acheteur.
Les deux parties se promettent réciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix déterminé.
Dans certains cas, la vente est considérée comme définitive : il n'est pas nécessaire de signer un nouvel acte devant le notaire.
Dans d'autres cas, pour plus de sécurité, les parties subordonnent le caractère définitif de la vente à la signature d'un nouvel acte devant le notaire.
Le compromis de vente peut prévoir des conditions suspensives : il s'agit de clauses qui permettent à l'acheteur de se retirer d'une transaction immobilière sans verser de contrepartie financière si la condition n'est pas remplie (ex : l'obtention d'un prêt immobilier).
Les parties peuvent convenir que la condition suspensive devra se réaliser avant une certaine date.
2) La promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est le contrat pour lequel le vendeur promet à l'acquéreur (le bénéficiaire) la possibilité d'acheter son bien à un prix fixé, lorsque ce dernier manifestera son intention d'acheter. Le vendeur prend l'engagement de vendre alors que l'acquéreur se réserve encore un délai de réflexion.
La promesse unilatérale de vente ne crée d'obligations qu'à l'égard du vendeur, le bénéficiaire n'étant pas tenu d'acheter (de " lever l'option ") car ce dernier ne contracte aucun engagement.
Pendant toute la durée de la promesse unilatérale de vente, le vendeur s'interdit de proposer à la vente son bien pour le réserver au bénéficiaire de la promesse.
La promesse unilatérale de vente peut également être conclue sous condition suspensive.
Avec cet avant-contrat, le vendeur est engagé de manière définitive, alors que l'acquéreur peut encore renoncer à l'achat.
En contrepartie, il est couramment stipulé une " indemnité d'immobilisation " que le bénéficiaire verse au vendeur. Le montant de cette indemnité est librement fixé par les parties, et il est généralement de l'ordre de 10 % du prix de vente.
L'indemnité d'immobilisation reste acquise au vendeur lorsque le bénéficiaire n'achète pas ou n'a pas satisfait à une obligation précise.
Elle est restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation d'une condition suspensive.
En pratique, la promesse unilatérale de vente est la plus utilisée par les notaires, et ce pour laisser une marge de manoeuvre à l'acquéreur afin de préparer son dossier pour la vente.
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