Je paye trop de charges de copropriété, est-ce normal ?

Mettez à l'Ordre du jour des résolutions pour faire baisser vos charges

En votre qualité de copropriétaire, vous pouvez à tout moment de l'année faire parvenir à votre syndic un projet de résolution par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Vous devrez être attentif à formuler votre demande de résolution de manière claire et précise à défaut, elle ne pourra pas aboutir à un vote. Vous pouvez vous faire aider dans cette rédaction par des avocats en droit immobilier qui rédigeront pour vous, vos résolutions.

Vous pourriez ainsi demander à votre syndic de mettre dans l'Ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété une résolution pour concurrencer les prestataires actuels dans votre immeuble qui s'occupent de la maintenance des éléments collectifs, devenus trop chers au fil des ans (ascenseur, chaudière, digicode, espaces verts, nettoyage poubelles et parties communes).

Comme vous pourriez lui demander également une étude sur la faisabilité de la pose de compteurs individuels d'eau et de chauffage. Bien souvent, vous vous retrouvez à payer une consommation plus élevée alors que vous habitez seul, que vous êtes situé au 3ème, 4ème étage d'un immeuble de 8 étages. Sachez qu'un appartement placé dans les étages intermédiaires bénéficie de transferts de chaleur contrairement aux appartements au dernier étage ou premier étage qui subissent des déperditions de chaleur et doivent chauffer plus fortement.

Vous pouvez vous-même rechercher des prestataires et demander au syndic que les devis soient transmis à l'assemblée générale de copropriété. N'attendez pas que le syndic le fasse, vous aurez ainsi la main sur les devis.

Ne payez pas les charges pour des bâtiments dont vous ne faites pas partie ou d'équipements que vous n'utilisez pas

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 et l'introduction de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic avait pour obligation d'inscrire à l'Ordre du jour des assemblées générales, dans les trois années qui suivent sa promulgation, la modification du règlement de copropriété pour le mettre en conformité. En pratique, peu de règlements de copropriété ont été modifiés pour tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou ne sont pas appliqués.

Lorsque la cage d'escalier, le local à poubelles sont réservés à l'usage des seuls copropriétaires d'un bâtiment au sein d'une copropriété qui en comporte plusieurs, seuls les copropriétaires qui occupent de ce bâtiment seront redevables des charges de ce bâtiment, ne payez que pour votre bâtiment.

De la même façon, vous ne devriez pas avoir à payer l'entretien et la maintenance de l'ascenseur si vous êtes au rez-de-chaussée ou alors dans des proportions moindres si dans votre immeuble, il existe une activité commerciale (locations en meublé) des bureaux ou une profession libérale : la clientèle ou patientèle qui utilise l'ascenseur amènera cet équipement à une usure plus précoce que dans des immeubles exclusivement d'habitation bourgeoise. Il est donc naturel d'imputer plus de charges à ces activités.

Ayez un oeil sur les contrats signés

Soyez attentifs aux contrat signés dans la copropriété, contrat du syndic, contrat d'assurance, contrat de nettoyage....de nombreuses clauses peuvent s'y glisser comme des prestations qui pourraient être négociées ou renégociées pour diminuer vos appels de charges, il n'y a pas de petites économies : vous pourriez revoir la périodicité et la fréquence des visites des prestataires de votre immeuble, revoir les prestations du jardinier pour notamment le ramassage des feuilles qui peut être de 2 passages ou lieu de 3...

Revoyez le calcul de vos charges

Dans son arrêt du 1er février 2018, la Cour de cassation rappelle en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que l'action en contestation d'un appel de charges de copropriété est une action personnelle qui se prescrit par 10 ans (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3,1er février 2018, 16-26.992).

A ne pas confondre avec l'approbation des comptes du syndicat réalisée lors du vote par l'assemblée générale de copropriété, soumis au délai de prescription de deux mois suivant la réception du procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes. Une assemblée générale approuvant les comptes d'une copropriété n'établissant pas de charges communes spéciales pourrait être contestée dans ce délai de deux mois.

Lisez bien vos règlements de copropriété et exigez de les faire modifier. Votre avocat en droit immobilier est là pour vous guider.