Achat / location d'un bien immobilier au DPE erroné

L'interdiction de location des logements mal classés

Le calendrier suivant a en effet été prévu par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 :

• 1er janvier 2023 : biens à consommation supérieure ou égale à 450 kWh/m2 de surface habitable et par an,
• 1er janvier 2025 : biens classés G ou hors classes,
• 1er janvier 2028 : biens classés F ou en-dessous,
• 1er janvier 2034 : biens classés E ou en-dessous.

Ces interdictions de mise en location, ont naturellement une incidence forte sur le marché de la vente.

Peu d'acquéreurs sont en effet prêts à investir dans un bien qu'ils ne pourront pas mettre en location (et donc difficilement revendre), même s'ils achètent d'abord pour y vivre.

L'obligation de fournir un DPE concerne toutes les ventes et locations depuis le 1er novembre 2006.

Le rôle et les caractéristiques du DPE

Ce diagnostic permet d'estimer la consommation d'énergie d'un logement ou d'un bâtiment, en le classant de A (excellent) à G (" passoire thermique ") et d'évaluer ainsi son impact écologique.

Il concerne les ventes de biens anciens comme la construction de programmes neufs (achat d'un logement sur plan par une vente en l'état futur d'achèvement).

Les éléments devant y figurer sont énoncés par l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine.

Il s'agit notamment :

• des caractéristiques du logement et du descriptif de ses équipements,
• de l'indication de la quantité annuelle d'énergie estimée (pour chaque catégorie d'équipements) et l'évaluation des dépenses correspondantes,
• de l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre annuelle du bien,
• des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bien, et d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité projetée.

Délais, validité, Audit énergétique

Les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 sont valables 10 ans (à l'exception de ceux réalisés avant le 1er janvier 2018 qui sont valables jusqu'au 31 décembre 2022, et de ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui sont valables jusqu'au 31 décembre 2024).

Ils doivent être réalisés avant la publication de l'annonce de vente / location, et tenus à la disposition de tout potentiel acquéreur.

En cas de vente d'un bien classé F ou G, le DPE doit être accompagné d'un audit énergétique (qui est une étude supplémentaire).

Annulation de la vente ou dommages-intérêts (acquéreur ou locataire)

La fourniture d'un DPE erroné permet à l'acheteur de demander l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts (notamment paiement des travaux de mise à niveau, paiement du loyer pendant les travaux, paiement de la différence des frais énergétiques (chauffage, climatisation, etc)) dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du vice.

Elle permet au locataire de demander des dommages-intérêts (notamment paiement de la différence des frais énergétiques, préjudice de jouissance et frais de relogement le cas échéant) dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du vice.

Par ailleurs, le vendeur ayant fourni un DPE erroné s'expose à une amende pénale (15.000 euros pour les personnes morales, 3.000 euros pour les personnes physiques).

Enfin, la responsabilité solidaire du diagnostiqueur (qui est assuré professionnellement) peu souvent être recherchée.