Je dois créer une SCI : quelle est la meilleure fiscalité ?

L'impôt sur le revenu comme option fiscale pour ma SCI : une bonne idée ?

Lorsque la SCI fait le choix de l'impôt sur le revenu (IR) comme fiscalité, le principe est de déduire les dépenses des recettes encaissées.

Les produits imposables sont: les loyers, les subventions, et le remboursement de charges encaissés.

Les dépenses déductibles sont les dépenses d'entretien (pas de changement de surface / destination), l'assurance, les honoraires, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt.

Le revenu ainsi déterminé est alors soumis au taux marginal d'imposition de l'impôt sur le revenu, et soumis aux prélèvements sociaux.

Pourquoi opter pour l'impôt sur les sociétés (SCI IS) ?

Choisir la fiscalité de l'impôt sur les sociétés (IS) pour votre SCI est souvent la meilleure solution car elle permet d'amortir l'immeuble. La base imposable est donc plus réduite, et l'impôt sur les sociétés est moindre que la plus haute tranche marginale de l'impôt sur le revenu. La meilleure fiscalité est souvent celle de l'IS dans le cadre de la création d'une SCI, car la charge calculée de l'amortissement va venir contrebalancer le décaissement lié au remboursement en capital du prêt non déductible.

Quand et comment opter pour le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés pour votre SCI ?

Toutes les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour la fiscalité de l'IS (en sont exclues cependant les SCCV). L'option peut être contenue dans les statuts de la SCI. Si l'option est exercée ultérieurement, elle doit être faite dans les formes prévues par les statuts ou, à défaut, à l'unanimité des associés. Conformément à l'article 239 du code général des impôts, elle doit être notifiée dans les 3 mois du début de l'exercice. Mais il existe également la possibilité de clôturer la SCI soumise à l'IR de manière anticipée puis d'opter pour l'impôt sur les sociétés dans les 3 mois.