Comment distinguer les parties communes et privatives d'une copropriété ?
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Le statut de la copropriété a la particularité de distinguer, au sein du même immeuble, des parties communes et des parties privatives.
Cette distinction, qui peut paraitre évidente, pose en réalité de très nombreuses difficultés juridiques et pratiques.
Il est donc essentiel de maîtriser les règles et les concepts de distinguer efficacement les parties communes et les parties privatives.
Ce sont les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui vont permettre de différencier la nature des différentes parties de l'immeuble.
Il appartient toutefois au règlement de copropriété de déterminer les différentes parties de l'immeuble.
Quelles sont les parties privatives de la copropriété ?
Le statut de la copropriété donne deux renseignements fondamentaux sur les parties privatives de la copropriété.
- D'une part, sont privatives les parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
- D'autre part, les parties privatives demeurent la propriété exclusive de chaque propriétaire.
Deux notions sont essentielles pour déterminer la qualité privative d'une partie de la copropriété : l'usage et la propriété.
Les auteurs des règlements de copropriété vont ensuite, sur le fondement des dispositions du statut de la copropriété et au regard des particularités propres à l'immeuble, déterminer les parties privatives.
Il est conseillé bien évidemment de rédiger la liste des parties privatives avec précision et clarté afin d'éviter les litiges et les interprétations.
Cela étant, au-delà des cas particuliers, l'on peut retenir que sont souvent qualifiées de privatives les parties suivantes :
- L'intérieur des différentes appartements ou des différents locaux qui composent la copropriété ;
- Les fenêtres ou les garde-corps ;
- Les devantures et enseignes commerciales.
Il convient toutefois d'être vigilant dans la rédaction du règlement et préciser le statut de certaines parties qui peuvent poser des difficultés (Combles, balcons...).
Quelles sont les parties communes de la copropriété ?
Le statut de la copropriété précise quelles sont les parties communes de l'immeuble.
Il est indiqué que sont communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Juridiquement, la propriété des parties communes est indivise entre tous les copropriétaires (ou plusieurs d'entre eux).
Il faut donc distinguer :
- Les parties communes générales qui sont utilisées par tous les copropriétaires ;
- Les parties communes spéciales qui sont uniquement utilisées par certains d'entre eux.
Encore une fois, le règlement de copropriété devra veiller à préciser et distinguer les parties communes de la copropriété.
L'on peut toutefois noter que certains espaces de la copropriété sont généralement affectés aux parties communes :
- Les voies d'accès, qui vont permettre aux différents copropriétaires d'accéder aux lots privatifs.
- Le gros-oeuvre et la toiture de l'immeuble, dans la mesure où ils sont des éléments structurants de l'immeuble, relèvent des parties communes. Cela permet notamment d'en garantir la protection.
- Les canalisations, sauf à ce que le règlement de copropriété prévoit des dispositions spécifiques.
La propriété indivise des parties communes est ensuite répartie de manière proportionnelle à la valeur des parts de chaque copropriétaire.
Cela en sera tenu compte lors de la répartition des charges afférentes aux parties communes.
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