Votre terrain ou votre entreprise est en cours d'expropriation ? Nos conseils
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Comprendre Vos Droits
Lorsqu'une autorité publique exproprie un bien, elle est tenue de verser une indemnité couvrant "l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain" causé par cette expropriation (article L. 321-1 du Code de l'expropriation). Cela inclut non seulement la valeur de votre propriété, mais aussi d'éventuels préjudices annexes, comme la perte de revenus commerciaux si vous êtes commerçant, la perte de loyers si votre locataire doit quitter votre bien ou la dépréciation de la partie restante de votre propriété (si vous êtes partiellement exproprié).
Négocier le Montant Proposé
Le montant proposé par l'expropriant est souvent inférieur à la valeur de votre bien. Il peut être négocié de manière amiable ou, en cas de désaccord, fixé par un juge. C'est ici qu'un avocat spécialisé en droit de l'expropriation devient indispensable.
Pourquoi Faire appel à un Avocat Spécialisé en droit de l'expropriation ?
Un avocat en droit de l'expropriation :
- Qualifie vos préjudices : il identifie tous les préjudices que vous pourriez subir, y compris ceux qui ne sont pas immédiatement évidents (surtout si vous êtes une société).
- Évalue le bien : qu'il s'agisse d'un terrain, d'une source, d'un fonds de commerce ou d'un tréfonds, il peut faire une évaluation précise de la valeur de votre bien en prenant en compte tous les facteurs pertinents. Nota bene : pour fixer vos indemnités, le juge de l'expropriation ne tient compte que de ventes effectives comparables et publiées aux services de la publicité foncière. Les annonces immobilières sont écartées par le juge.
- Chiffre vos dommages : l'avocat vous aide à déterminer le montant exact de l'indemnisation à laquelle vous avez droit.
- Représente vos intérêts : dans le cadre d'une négociation, ou d'un contentieux judiciaire, il sait défendre vos droits devant le juge de l'expropriation.
- Vous conseille : tout propriétaire exproprié se pose une multitude de questions : vais-je signer un acte de vente avec l'expropriant ? suis-je toujours redevable de la taxe foncière ? quelle est la fiscalité applicable à mon indemnité ? l'expropriant peut il reloger mon locataire ? quand serai je indemnisé ?
Il s'agit d'un droit de niche qui évolue constamment. Par exemple, le 4 juillet 2024, la Cour de cassation a procédé à un revirement de jurisprudence en fixant désormais le point de départ du délai accordé à l'appelant pour produire ses conclusions d'appel à la date d'expédition de la déclaration d'appel par lettre recommandée avec accusé de réception et non à la date de réception (Civ 3e, 4 juillet 2024, FS-B n°23-16.019).
Coût de l'Avocat : Une Partie Prise en Charge
Bonne nouvelle : en vertu du code de l'expropriation les frais d'avocat sont partiellement pris en charge par l'expropriant. Cela signifie que vous n'aurez pas à assumer seul tout le coût de votre défense.
Conclusion
Que vous habitiez en Ile-de-France (Paris, Nanterre, Meudon, Massy, Vanves etc.) ou dans les départements et région d'Outre-Mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte), face à une expropriation, ne vous contentez pas du montant proposé par l'autorité publique. Que vous envisagiez une négociation amiable ou judiciaire, faites appel à un avocat spécialisé en droit de l'expropriation pour vous assurer que tous vos droits sont respectés et que vous recevez une indemnisation juste et complète.
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