BAIL D'HABITATION : LE CONGE POUR REPRISE CONSIDERE COMME FRAUDULEUX
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La loi autorise le propriétaire bailleur à donner congé pour reprise (pour habiter dans le logement) et en faire sa résidence principale ou pour que l'un de ses proches en fasse sa résidence principale.
Le proche peut être :
- Son époux
- Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
- Son partenaire de Pacs: Pacs : Pacte civil de solidarité (Pacs enregistré à la date du congé)
- Ses ascendants
- Ses descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
La contestation du congé
Le locataire peut contester le congé en raison du non-respect des conditions de forme mais aussi en raison du sérieux du motif
donné (de la réalité de la reprise du logement).
La Cour de cassation considère que pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs au congé : Cour de cassation, 3ème chambre civile 12 octobre 2023 n° 22-18.580.
Aperçu de congés frauduleux selon la jurisprudence
- Une occupation de six mois avant la remise en location du bien : Cour d'appel de Toulouse, 3e ch., 18 avr. 2018 : JurisData n° 2018-008623,
- Le congé délivré pour reprise personnelle du bailleur employé, à la date du congé, à plus de 900 km du logement objet de la
reprise : CA Douai, 8e ch., sect. 4, 31 janv. 2019 : JurisData n° 2019-000971
- Le congé pour reprise au profit du fils du bailleur qui ont, en quelques mois, d'abord accepté le maintien dans les lieux
du preneur, puis ont mis en vente le logement pour finalement le relouer, CA Paris, pôle 4, ch. 4, 13 avr. 2021 : JurisData n° 2021-006208,
- Le congé délivré avec la simple mention que le bailleur doit quitter son logement sans autre motivation, ce qui ne permet pas d'apprécier le caractère réel et sérieux du motif de la reprise : CA Nîmes, 2e ch. civ., sect. A, 22 nov. 2018 : JurisData n° 2018-025767
Conclusion
En conclusion, il convient d'être particulièrement vigilent au moment de la rédaction du congé pour reprise.
En effet, le congé frauduleux peut donner lieux à des sanctions.
Tout d'abord à une sanction civile : Le juge pourra prononcer la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance.
Ensuite, le bailleur s'expose à une sanction pénale (instaurée par la loi ALUR) de 6.000 euros pour les personnes physiques et 30.000 euros pour les personnes morales.
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