Immobilier : Quelles sont les règles en matière de "vues" et de "jours" ?
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Les rapports de voisinage sont souvent sources de tensions, notamment pour des questions d'intimité.
En effet, il est parfois difficile, dans des zones denses en constructions, de préserver la vie privée des différents propriétaires et la qualité de leur cadre de vie.
Le code civil contient toutefois des règles qui répondent à des questions assez courantes des propriétaires sur les possibilités de voir et d'être vu.
La présente fiche a pour objet de présenter le cadre juridique applicable en la matière et, notamment, faire le lien entre les règles du code civil et les règles d'urbanisme.
Attention à respecter les respecter les servitudes de vues dans son permis de construire !
La problématique des servitudes de vues intervient souvent à l'issue des travaux de construction lorsqu'il est déjà trop tard.
En effet, les règles en matière de vues sont des règles de droit privé.
En conséquence, lors de l'instruction de l'autorisation d'urbanisme, le maire ne va pas vérifier si le projet respecte les règles de servitudes de vues.
Le maire va simplement constater la légalité du dossier de permis de construire avec les règles d'urbanisme.
Cette situation est souvent de nature à créer de la confusion chez les propriétaires qui, malgré l'existence d'un permis de construire parfaitement légal, pourront être confrontés à des difficultés avec les voisins, sur un plan civil.
Il faut donc impérativement retenir qu'il est important, dans le cadre de la conception d'un permis de construire, de vérifier la conformité du projet aux règles des servitudes de vues du code civil alors même qu'elles ne sont pas opposables.
Comment distinguer les "vues" et les "jours" ?
Les prescriptions du code civil ne concernent donc que les propriétés contiguës.
Il s'agit donc d'une servitude qui ne s'applique qu'entre voisins immédiats et limitrophes.
Les règles du code civil évoquent les notions de " vues " et de " jours ".
- La " vue " doit être considérée comme une ouverture qui permet de regarder, sans effort particulier, de manière constante et normale, sur un fonds voisin ;
- Le " jour " doit être considéré comme une ouverture qui est uniquement destinée à éclairer le lieu et n'a pas pour effet de donner une vue sur l'extérieur.
En cas de doute sur l'appréciation de la notion, c'est le juge, éventuellement saisi, qui devra trancher le débat.
La notion de "vue" est particulièrement extensive et doit s'entendre au-delà d'une simple ouverture.
En effet, les fenêtres, balcons ou saillies vont être qualifiés de " vues " dès lors qu'elles sont facilement accessibles.
Enfin, il est également important de distinguer :
- Les " vues droites " qui donnent directement sur le fonds voisin ;
- Les " vues obliques " qui donnent de biais ou par côté sur le fonds voisin.
Quelles sont les distances à respecter ?
Le code civil précise des distances d'éloignement à respecter.
Il est prévu que :
- La distance minimale est fixée à 1,90 m pour les " vues droites " ;
- La distance minimale est fixée à 0,60 m pour les " vues obliques ".
Cette distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.
Pour ce qui concerne les "jours" le propriétaire d'un mur non mitoyen qui joint immédiatement l'héritage d'autrui, va pouvoir pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Il est précisé que ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis :
- Qu'à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée ;
- Et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Quels sont les risques en cas de méconnaissance des règles ?
Enfin, il est important de signaler que l'ouverture irrégulière de " vues " au sens du code civil est sanctionnée par leur suppression.
Le propriétaire du fonds voisin n'a pas à établir de gêne mais doit simplement justifier du non-respect des distances.
Il appartiendra ensuite au juge judiciaire d'ordonner :
- Soit la démolition des ouvrages ;
- Soit la prescription de mesures alternatives comme la suppression de la " vue " ou la transformation d'une " vue " en " jour ".
Il faut également noter qu'il est possible, sous réserve d'un accord entre les propriétaires, d'instituer une servitude de vue pour permettre des vues implantées à une distance inférieure aux règles du code civil.
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