Fermer X
Se connecter
Mot de passe oublié
Vous êtes avocats ?
Inscrivez-vous gratuitement
10 mises en relation offertes
Créer mon compte avocat
Fiche pratique rédigée par Maître Max ARNAUD
Maître ARNAUD

Appartement en indivision : comment en sortir ?

Immobilier / Par Maître ARNAUD, Avocat, Publié le 19/02/2025 à 17h21
81
partages

Acheter un bien immobilier à deux peut être source de difficultés au moment de la séparation. La situation dans laquelle vous vous trouvez porte un nom : "l'indivision". Et la loi accorde à chacun des copropriétaires, appelés indivisaires, la possibilité d'en sortir à tout moment. "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision", c'est le principe édicté par l'article 835 du Code civil. Il est cependant parfois difficile de mettre ce principe en application. Séparation houleuse ou héritage conflictuel : comment sortir de l'indivision ?

Trouvez votre avocat droit immobilier
Premier rendez-vous gratuit

Le partage amiable

La meilleure façon de sortir de l'indivision est de se mettre d'accord entre indivisaires. Cette solution nécessite toutefois l'unanimité des indivisaires, ce qui peut être source de difficulté dans un contexte conflictuel. Un avocat ou un notaire peut jouer le rôle de médiateur pour engager les indivisaires dans l'une des deux voies amiables suivantes :

1 - La vente du bien immobilier à un tiers et le partage du prix entre les indivisaires

Concrètement, le bien immobilier sera mis en vente, comme n'importe quel bien immobilier, et le prix de vente sera distribué au prorata des parts de chacun dans l'indivision lors de la signature de l'acte authentique.

2 - L'attribution du bien immobilier à l'un des indivisaires avec rachat de soulte

Concrètement, le bien immobilier sera attribué à l'un des indivisaires, en nature, en contrepartie du paiement par celui-ci d'une somme d'argent, appelée "soulte", aux autres indivisaires. La valeur de la soulte est librement fixée entre les parties mais il est d'usage de la calculer comme suit : valeur de l'immeuble au jour du partage - capital restant dû des prêts en cours.

Dans les deux cas, et obligatoirement, l'indivision prendra fin par un acte notarié : acte authentique de vente ou partage.

Le partage judiciaire

Il suffit qu'un seul des indivisaires ne soit pas d'accord avec le partage amiable pour que celui-ci ne puisse aboutir. En telle hypothèse, l'indivisaire souhaitant sortir de l'indivision n'aura d'autre choix que de saisir la justice. Le juge aura alors l'obligation de provoquer le partage.

C'est l'article 840 du Code civil qui l'y oblige : "Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable".

Concrètement, le juge ordonnera la vente "sur licitation", c'est-à-dire qu'il donnera l'ordre à un notaire ou à un avocat de mettre le bien en vente aux enchères publiques.

Il va de soi qu'une telle solution ne doit être envisagée qu'en cas de blocage, car elle est toujours désavantageuse pour les indivisaires : le prix de vente est généralement inférieur au prix de marché et de nombreux frais doivent être acquittés.

La loi oblige d'ailleurs les indivisaires a tenter un partage amiable avant de procéder au partage judiciaire. L'article 1360 prévoit en effet que l'assignation en partage judiciaire doit contenir, à peine d'irrecevabilité, "les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable".

Que se passe-t-il dans l'attente du partage amiable ou judiciaire ?

Dans l'attente d'un partage amiable ou judiciaire, les indivisaires peuvent se mettre d'accord pour réglementer l'indivision en cours.

L'article 1873-2 du Code civil leur offre la possibilité de conclure une convention d'indivision.

Cette convention, qui ne peut être conclue pour un délai supérieur à 5 ans (renouvelable), peut prévoir :

- les règles de gestion du bien immobilier

- la répartition des charges et des revenus de l'immeuble (si celui-ci est loué)

- le montant de l'indemnité d'occupation (si le bien est occupé par un des indivisaires)

- les conditions de sortie de l'indivision au terme de celle-ci

Il est fortement recommandé de se faire assister d'un notaire ou d'un avocat pour rédiger une telle convention.

Enfin, sachez que même en l'absence de convention d'indivision, il est toujours possible de réclamer à l'indivisaire qui occupe seul le bien indivis le paiement d'une indemnité d'occupation.

Cette indemnité d'occupation se calcule généralement sur la base de la valeur locative du bien indivis.

En cas de rachat de soulte, pensez à intégrer cette indemnité d'occupation dans le montant de la soulte !

Fiche pratique rédigée par Maître Max ARNAUD
Maître ARNAUD
Une question en droit immobilier ?
Nos avocats vous répondent gratuitement
83%de réponse
Aller plus loin
L’indivision est le régime qui va permettre aux héritiers de gérer en commun le patrimoine de la succession après le décès du défunt et avant le partage. elle peut être...
L'indivision est un régime juridique dans lequel plusieurs personnes détiennent en commun un bien et disposent des mêmes droits sur ce bien.le régime de l'indivision peut...
Je souhaite sortir d'une indivision sur une maison avec mes frères et sœur . je sait que nul n'est tenu de rester en indivision. nous somme en indivision...
Une question en droit immobilier ?
Des avocats vous répondent gratuitement sur Alexia.fr
Posez votre question

Questions résolues

Je suis séparée depuis 2 ans avec mon ex concubin et nous avons un bien immobilier en commun en résidence secondaire. (depuis 2020) je souhaite…
Résolue par Maître BENOIT
J'ai une question concernant les loyers et quittances. mon propriétaire deux fois de suite encaisse mon loyer autour du 25 du mois alors que…
Résolue par Maître GATELLIER
Si le syndic venait à démissionner, comment le syndicat des copropriétaires pourrait-il prendre des mesures préventives pour garantir que toutes…
Résolue par Maître BELIGHA
J’ai réglé ma dette de loyer impayé j’avais jusqu’à octobre normalement il me reste que les frais de huissier à réglé alors puis-je payer en…
Résolue par Maître BENOIT
Je suis locataire via une agence de location. depuis mon entrée dans les lieux, par temps pluvieux, il y a des flaques sur le sol, en raison…
Résolue par Maître cotto

Avocats les plus actifs

1
Maître YVAN BELIGHA
Maître YVAN BELIGHA
218 problèmes résolus*
2
Maître Maturin PETSOKO
Maître Maturin PETSOKO
66 problèmes résolus*
3
Maître valérie cotto
Maître valérie cotto
43 problèmes résolus*
4
Maître Bertrand GATELLIER
Maître Bertrand GATELLIER
16 problèmes résolus*
5
Maître Aurore KAYEMBE
Maître Aurore KAYEMBE
14 problèmes résolus*

* Durant les 60 dernièrs jours

Continuer sans accepter
Votre choix concernant les cookies
Nous utilisons des cookies pour optimiser les fonctionnalités du site et vous offrir la meilleure expérience possible.
Réglage personnalisé
Accepter
Nécessaire
Les cookies nécessaires contribuent à rendre un site web utilisable en activant des fonctions de base comme la navigation de page et l'accès aux zones sécurisées du site web. Le site web ne peut pas fonctionner correctement sans ces cookies.
Marketing
Les cookies marketing sont utilisés pour effectuer le suivi des visiteurs au travers des sites web. Le but est d'afficher des publicités qui sont pertinentes et intéressantes pour l'utilisateur individuel et donc plus précieuses pour les éditeurs et annonceurs tiers.
Liste des cookies marketing utilisés :
En savoir plusGoogle Analytics
_gat* | __utm* | _ga* | _gid
Avec Google Analytics, nous mesurons comment vous utilisez nos sites, comment vous avez trouvé notre site et si vous rencontrez des erreurs. Nous utilisons ces données pour améliorer notre site.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Tag Manager
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Avec Google Tag Manager, nous pouvons placer et gérer d'autres cookies sur le site web.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Ads
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Google et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
MSCC | MUID | MUIDB | SRCHD | SRCHHPGUSR | SRCHUID | SRCHUSR | _uetsid
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Bing et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
_fbp* | _fbc*
Ces cookies permettent d’afficher des annonces publicitaires personnalisées (ciblage et reciblage publicitaire), mesurer l’efficacité de nos campagnes Facebook et analyser le fonctionnement du site.
Maximum 3 mois
Paramétrer les cookies
Enregistrer