Comment éviter les charges impayées?

Quelles sont les étapes permettant le recouvrement des charges impayées ?

• 1ère étape : la mise en demeure

Si un copropriétaire ne règle pas ses appels de charges provisionnelles dans un délai raisonnable (15 jours ou un mois après la réception de l’avis adressé par le syndic), il revient alors au syndic de le mettre en demeure de payer sous quinzaine. Cette mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, a une conséquence pratique : toutes les dépenses désormais engagées pour recouvrir les sommes dues sont à la charge exclusive du copropriétaire (Art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Si le syndic n’agit pas, le Président du Conseil syndical peut lui demander, par lettre recommandée avec accusé de réception, de remplir ses obligations.

• 2ème étape : les pénalités et les intérêts de retard

Si le copropriétaire demeure silencieux à l’expiration du délai indiqué dans la mise en demeure, il revient au syndic :
- d’appliquer de plein droit des intérêts de retard,
- de faire application d’une clause pénale si le règlement de copropriété la prévoit expressément.

Les intérêts de retard sont calculés par jour de retard à compter de l’expiration du délai imposé par le syndic pour régler les charges dues. Ainsi, si le syndic adresse à M. X une mise en demeure de payer la somme de 100 euros avant le 1er avril, le montant des intérêts dus au 31 août équivaut à :
Taux d’intérêt légal de retard pour 2007 = 2,95 %
Nombre de jours entre le 1er avril et le 31 août = 153 jours

Soit : 100 € x (2,95/100) x (153/365) = 1,24 €

La clause pénale, quant à elle, n’a de pénal que le nom. Elle correspond à une somme due automatiquement par le copropriétaire ne respectant pas une disposition du règlement de copropriété, à condition que cette clause ait été expressément prévue par le règlement de copropriété ou ait été décidée lors d’une Assemblée générale à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (à savoir 2/3 des millièmes totaux et la moitié du nombre total des copropriétaires). Une telle clause peut par exemple prévoir qu’une somme correspondant à 1% des sommes dues par le copropriétaire défaillant sera due par mois de retard. Cette somme s’ajoute aux intérêts légaux de retard.

Dans l’exemple précédent, si la clause pénale prévoit 1% par mois de retard, M. X devra le 31 août :
Montant de la clause pénale :
- au 30 avril = 100€ x 1/100 = 1 €
- au 31 mai = (100 € + 1 €) x 1/100 = 1,01 €
- au 30 juin = (100 € + 1 € + 1,01 €) x 1/100 = 1,02 €
- au 31 juillet = (100 € + 1 € + 1,01 € + 1,02 €) x 1/100 = 1,03 €
- au 31 août = (100 € + 1 € + 1,01 € + 1,02 € + 1,03 €) x 1/100 = 1,04 €

Nouvelle dette au 31 août : 100 € + 1 € + 1,01 € + 1,02 € + 1,03 € + 1,04 € = 105,10 €

Intérêts de retard et clause pénale ne devraient être appliquées qu’aux copropriétaires de mauvaise foi. Les copropriétaires de bonne foi, c’est-à-dire ceux rencontrant des difficultés financières et avec lesquels un échéancier de paiement a été établi et dont les termes sont respectés, doivent en être exemptés. Ces deux techniques sont avant tout là pour sanctionner le comportement volontairement fautif de certains copropriétaires.

• 3ème étape : le recours à la procédure de référé

Si le copropriétaire reste sourd à toutes les sollicitations, la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi dite Solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000, a prévu, en son article 19-2, une procédure de référé, c’est-à-dire une procédure d’urgence qui permet d’obliger un copropriétaire qui n’a pas réglé un trimestre de charges provisionnelles à régler la totalité des charges provisionnelles dues pour l’année. C’est une procédure rapide et peu coûteuse.
Toutefois, même s’il est possible d’agir sans avocat, il est préférable d’y recourir. Les sommes engagées pour cette action seront, sauf décision contraire du juge, à la charge du copropriétaire indélicat.

• 4ème étape : la procédure au fond

Si les sommes dues sont plus anciennes ou sont l’objet de contestations, il est préférable alors d’agir au fond. En fonction de la dette, l’action au fond consistera à saisir le juge de proximité (dette inférieure à 4000 €), le Tribunal d’instance (dette inférieure à 10000 euros) ou le Tribunal de Grande Instance (dette supérieure ou égale à 10000 euros).
Dès lors que la dette est inférieure à 4000 €, il est possible d’obtenir un jugement sans avoir à assigner le copropriétaire débiteur par voie d’huissier de justice. Il s’agit de la procédure de déclaration au greffe (art. 847-1 du Code de procédure civile).

Lorsque le juge condamne le copropriétaire défaillant à payer les charges dues, le syndic doit alors mandater un huissier de justice pour que ce dernier réalise une saisie sur compte bancaire, sur salaire ou sur les loyers payés par les locataires occupant l’appartement situé dans la copropriété.

• 5ème étape : l’inscription aux hypothèques

Si les sommes dues sont très importantes, l’action en justice doit être précédée d’une prise d’hypothèque. Ce faisant, lorsque la vente du bien sera décidée par le copropriétaire ou ordonnée par le juge, une partie du produit de celle-ci sera alors reversée à la copropriété. L’inscription au fichier des hypothèques est inutile pour les dettes de moins de 4 ans en raison du privilège spécial institué au profit des copropriétés par la loi du 21 juillet 1994. Pour les dettes plus anciennes, l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’adresser une mise en demeure au copropriétaire débiteur par acte d’huissier. Si la mise en demeure reste sans effet, le syndic pourra alors obtenir l’inscription au fichier des hypothèques de la dette du copropriétaire.

Si la loi offre aux copropriétés, pour obtenir le paiement des charges dues par l’ensemble des copropriétaires, un éventail large, efficace et finalement relativement peu onéreux, les syndics hésitent à en faire usage. Il revient donc aux copropriétaires lors des assemblées générales et aux membres du Conseil syndical de rappeler le syndic à ses obligations légales et réglementaires. Le refus répété d’un syndic de poursuivre les mauvais payeurs pourrait constituer une faute et devrait en tout état de cause alerter les copropriétaires sur la nécessité de confier la gestion de leur copropriété aux soins d’un nouveau syndic.