Comment créer une SCI familiale en 4 étapes
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Faire le choix d'associer ses enfants dans une société civile
immobilière représente un avantage indéniable en termes de transmission
du patrimoine.
Il faut toutefois rester vigilant si la SCI doit emprunter pour faire
l'acquisition de ce bien. En effet, si la SCI comprend un ou plusieurs
associés mineurs, la banque pourra solliciter une décision du juge des
tutelles. Cette saisine peut entraîner des délais qui n'avaient pas été
nécessairement anticipés dans le cadre du compromis.
En cas de difficulté, l'emprunteur peut faire valoir auprès de l'organisme
bancaire que l'octroi d'un prêt à une SCI n'entre pas au nombre des actes
pour lesquels l'autorisation du juge des tutelles est requise par l'article
389-5 du code civil (CCass, Civ 3ème, 28 septembre 2005, Jurisdata :
2005-030156 ; Civ. 1ère, 14 juin 2000, Jurisdata : 2000-002469). Il faut
toutefois rester vigilant. La banque est libre d'apprécier l'opportunité de
cette demande. C'est une question à poser avant de s'engager sur des
délais auprès du vendeur.
Une fois votre choix confirmé, vous pouvez vous lancer dans votre projet.
1. Première étape : la rédaction des statuts. Car il ne faut pas
perdre de vue que le recours à la technique sociétaire impose le
respect de règles strictes, comme le démontre un arrêt de la cour
d'appel de Paris du 20 mai 2010 (CA Paris, 20 mai 2010, JurisData
n° 2010-012049).
En l'espèce, une SCI propriétaire d'un appartement, l'avait donné en
location à un particulier. La SCI représentée par sa gérante a délivré
un congé au locataire valant offre de vente. La vente n'a pu avoir
lieu au motif de l'absence de pouvoirs du gérant pour pouvoir
vendre l'appartement.
La solution adoptée par la Cour de Paris apparaît assez stricte,
compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, il est
vrai, est assez fluctuante sur cette question. Mais elle doit inciter le
praticien à la prudence dans la rédaction des statuts. Il ne faut pas
hésiter à avoir recours à un conseil.
2. Deuxième étape : le choix de l'imposition. La SCI est soumise
de plein droit à l'impôt sur le revenu et sur option irrévocable à
l'impôt sur les sociétés.
-> 1ère option : l'impôt sur les sociétés
Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés présentent de nombreux
attraits fiscaux, tels que :
- la déductibilité des frais d'acquisition de l'immeuble (frais d'acte
notarié, frais d'agence immobilière). Les frais d'acquisition
viennent s'imputer sur les revenus générés par l'immeuble
contrairement à l'imposition des revenus fonciers lors de
l'acquisition par l'intermédiaire d'une SCI à l'impôt sur le revenu.
- l'amortissement de l'immeuble au taux de 2% par année pendant
toute la durée de détention de l'immeuble (contrairement à
l'imposition des revenus fonciers où cet amortissement n'est pas
envisageable),
- l'amortissement des travaux de construction, reconstruction et
agrandissement,
Par contre, la contrepartie de ces avantages fiscaux indéniables est :
- une imposition sur la plus value immobilière déterminée par
différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition,
déduction faite des amortissements réalisés, sans pouvoir
prétendre à une exonération après 30 ans de détention de
l'immeuble,
- lorsque les associés de la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés se
versent des dividendes, ceux-ci sont fiscalisés entre les mains de
l'associé selon sa tranche marginale d'imposition après un
abattement de 40 %.
-> 2ème option : l'impôt sur les revenus
La constitution d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu et la mise
en place d'une location du local permettent de créer une charge qui
réduira le poids des seuls prélèvements sociaux. Si l'immeuble est
conservé suffisamment longtemps, le coût fiscal de la cession sera
fortement atténué, voire nul (en fonction des années de détention).
En revanche, les loyers seront soumis à l'impôt sur le revenu au
titre des revenus fonciers entre les mains des porteurs de parts.
3. Troisième étape : l'enregistrement des statuts auprès de
l'Hôtel des Impôts. Cet enregistrement est exonéré de frais mais
obligatoire.
4. Quatrième étape : l'immatriculation au Tribunal de
Commerce. Il convient de déposer les statuts auprès du Tribunal de
commerce compétent pour inscription au registre du commerce et
des sociétés. Pour ce faire, il existe un modèle de déclaration
d'immatriculation d'une société civile CERFA n°13958*01. Il faudra
joindre les pièces d'identité des associés et déclarer sur l'honneur ne
jamais avoir fait l'objet de condamnation pénale. Vous recevrez ainsi
votre extrait Kbis, sésame de vos futurs projets.
Voilà. L'aventure est lancée...
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