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Fiche pratique rédigée par Maître Raphaële FABRE
Maître FABRE

Comment créer une SCI familiale en 4 étapes

Immobilier / Par Maître FABRE, Avocat, Publié le 15/12/2014 à 17h18
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Faire le choix d'associer ses enfants dans une société civile

immobilière représente un avantage indéniable en termes de transmission

du patrimoine.

Il faut toutefois rester vigilant si la SCI doit emprunter pour faire

l'acquisition de ce bien. En effet, si la SCI comprend un ou plusieurs

associés mineurs, la banque pourra solliciter une décision du juge des

tutelles. Cette saisine peut entraîner des délais qui n'avaient pas été

nécessairement anticipés dans le cadre du compromis.

En cas de difficulté, l'emprunteur peut faire valoir auprès de l'organisme

bancaire que l'octroi d'un prêt à une SCI n'entre pas au nombre des actes

pour lesquels l'autorisation du juge des tutelles est requise par l'article

389-5 du code civil (CCass, Civ 3ème, 28 septembre 2005, Jurisdata :

2005-030156 ; Civ. 1ère, 14 juin 2000, Jurisdata : 2000-002469). Il faut

toutefois rester vigilant. La banque est libre d'apprécier l'opportunité de

cette demande. C'est une question à poser avant de s'engager sur des

délais auprès du vendeur.

Une fois votre choix confirmé, vous pouvez vous lancer dans votre projet.

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1. Première étape : la rédaction des statuts. Car il ne faut pas

perdre de vue que le recours à la technique sociétaire impose le

respect de règles strictes, comme le démontre un arrêt de la cour

d'appel de Paris du 20 mai 2010 (CA Paris, 20 mai 2010, JurisData

n° 2010-012049).

En l'espèce, une SCI propriétaire d'un appartement, l'avait donné en

location à un particulier. La SCI représentée par sa gérante a délivré

un congé au locataire valant offre de vente. La vente n'a pu avoir

lieu au motif de l'absence de pouvoirs du gérant pour pouvoir

vendre l'appartement.

La solution adoptée par la Cour de Paris apparaît assez stricte,

compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, il est

vrai, est assez fluctuante sur cette question. Mais elle doit inciter le

praticien à la prudence dans la rédaction des statuts. Il ne faut pas

hésiter à avoir recours à un conseil.

2. Deuxième étape : le choix de l'imposition. La SCI est soumise

de plein droit à l'impôt sur le revenu et sur option irrévocable à

l'impôt sur les sociétés.

-> 1ère option : l'impôt sur les sociétés

Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés présentent de nombreux

attraits fiscaux, tels que :

- la déductibilité des frais d'acquisition de l'immeuble (frais d'acte

notarié, frais d'agence immobilière). Les frais d'acquisition

viennent s'imputer sur les revenus générés par l'immeuble

contrairement à l'imposition des revenus fonciers lors de

l'acquisition par l'intermédiaire d'une SCI à l'impôt sur le revenu.

- l'amortissement de l'immeuble au taux de 2% par année pendant

toute la durée de détention de l'immeuble (contrairement à

l'imposition des revenus fonciers où cet amortissement n'est pas

envisageable),

- l'amortissement des travaux de construction, reconstruction et

agrandissement,

Par contre, la contrepartie de ces avantages fiscaux indéniables est :

- une imposition sur la plus value immobilière déterminée par

différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition,

déduction faite des amortissements réalisés, sans pouvoir

prétendre à une exonération après 30 ans de détention de

l'immeuble,

- lorsque les associés de la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés se

versent des dividendes, ceux-ci sont fiscalisés entre les mains de

l'associé selon sa tranche marginale d'imposition après un

abattement de 40 %.

-> 2ème option : l'impôt sur les revenus

La constitution d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu et la mise

en place d'une location du local permettent de créer une charge qui

réduira le poids des seuls prélèvements sociaux. Si l'immeuble est

conservé suffisamment longtemps, le coût fiscal de la cession sera

fortement atténué, voire nul (en fonction des années de détention).

En revanche, les loyers seront soumis à l'impôt sur le revenu au

titre des revenus fonciers entre les mains des porteurs de parts.

3. Troisième étape : l'enregistrement des statuts auprès de

l'Hôtel des Impôts. Cet enregistrement est exonéré de frais mais

obligatoire.

4. Quatrième étape : l'immatriculation au Tribunal de

Commerce. Il convient de déposer les statuts auprès du Tribunal de

commerce compétent pour inscription au registre du commerce et

des sociétés. Pour ce faire, il existe un modèle de déclaration

d'immatriculation d'une société civile CERFA n°13958*01. Il faudra

joindre les pièces d'identité des associés et déclarer sur l'honneur ne

jamais avoir fait l'objet de condamnation pénale. Vous recevrez ainsi

votre extrait Kbis, sésame de vos futurs projets.

Voilà. L'aventure est lancée...

Fiche pratique rédigée par Maître Raphaële FABRE
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