La réalisation de travaux non autorisés par le locataire

I.- Les droits du bailleur

En vertu de l'article 7-f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locations non meublées interdit au locataire d'un logement de le transformer (ou ses équipements) sans l'autorisation exprès, autrement dit par écrit, du propriétaire bailleur. La loi oblige, en effet, le locataire à user paisiblement du logement qu'il occupe en vertu d'un contrat de location d'habitation.

En cas de réalisation de travaux non autorisés par le bailleur, ce dernier peut alors exiger du locataire la remise en état d'origine des lieux ou, s'il accepte, conserver les transformations effectuées, sous réserve que celles-ci ne remettent pas en cause le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement. En cas de conservation, le locataire ne pourra pas exiger aucun remboursement des dépenses qu'il a engagées. Dans le cas d'une demande de remise en état, les tribunaux accorde désormais au propriétaire le droit de demander en justice, outre la remise en l'état, la résiliation judiciaire du bail pour non respect par le locataire de ses obligations contractuelles issues du contrat de bail par application des dispositions de l'article 1184 du Code civil. C'est ce qu'a estimé la Cour de cassation dans plusieurs arrêts, à

propos d'un locataire qui a édifié une cloison séparant en deux la pièce de séjour (Cass. civ., 22 mars 2005, n° 04-10467) ou d'un locataire qui avait édifié contre la maison louée des baraquements en bois à l'aide de matériaux de récupération qui, certes, ne présentaient pas danger mais dénaturaient le site.

En revanche, il est interdit au bailleur d'insérer dans le contrat de location une clause spéciale prévoyant la résiliation de plein droit (ou automatique) du bail en pareil cas; une telle clause n'aurait aucune valeur juridique, sans toutefois remettre en cause la validité juridique du contrat de location (article 4-g de la loi de 1989).

Cela étant dit, à tout principe une exception. Selon l'article 6-g de la loi de 1989, le propriétaire bailleur ne peut pas s'opposer à la éalisation de travaux portant sur de simples aménagements. Par "simples aménagements", il faut entendre les travaux de peu d'importance ayant pour finalité d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique des lieux loués, qui n'affectent pas l'immeuble dans sa structure ou dans sa destination et n'ont rien d'irréversible. A l'inverse, est considéré comme une "transformation" tout changement apporté à la structure et à la configuration des lieux loués.

II.- Les mesures protectrices

Trois mesures protectrices s'ouvrent au propriétaire bailleur. Il faut d'abord qu'il qualifie la nature des travaux réalisés par son locataire (A). Une fois la qualification juridique acquise, il pourra mettre en demeure le locataire de remettre en état le logement ou, à l'inverse, décider de conserver les aménagements sans avoir à dédommager ce dernier (B).A défaut d'exécution du locataire, le bailleur peut décider d'engager une procédure judiciaire devant le tribunal compétent (C).

A) La qualification juridique des travaux: transformations du logement ou simples aménagements?

Constituent, par exemple, des transformations du logement ou de ses équipements: le percement, l'ouverture ou la destruction d'un mur séparateur; la modification des pièces, des cloisons ou des portes de séparation; la modification du gros ?"uvre de la structure de l'immeuble.

Constituent, en revanche, de simples aménagements ne nécessitant pas d'autorisation préalable du bailleur: le remplacement d'un revêtement mural ou d'un revêtement de sol (remplacement de la moquette abîmée, pose d'un papier peint, faïence, carrelage, parquet, etc.); la réfection des peintures; installation d'équipements pour les personnes à mobilité réduite ou handicapées, etc. Le bailleur ne peut s'y opposer, ni exiger du locataire une remise en état avant son départ.

B) La demande de remise en état immédiate des lieux

Le bailleur est en droit de demander au locataire de remettre immédiatement en état le logement si les travaux affectent la structure de l'immeuble ou la sécurité des équipements (modification de l'installation électrique ou gaz contraire aux règles de sécurité...). Il

convient, dès lors, d'adresser au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception démontrant en quoi ces travaux constituent une transformation du logement et, par voie de conséquence, nécessitent une remise en état.

C) L'engagement d'une procédure judiciaire

Si le locataire ignore la mise en demeure, le bailleur peut engager une action en justice. La juridiction compétente est le tribunal d'instance du lieu où est situé le logement. La représentation par un avocat n'est certes pas obligatoire, mais, à moins que le propriétaire n'ait de solides connaissances en droit et en procédure, il est néanmoins fortement conseiller d'en prendre un, surtout dans le cadre d'une procédure de référé. Le tribunal pourra ainsi ordonner la remise en état du logement et/ou la résiliation du bail.