Révision d'un bail commercial : comment ça marche ?

Quand faire une demande de révision ?

La demande de révision n’est possible qu’une fois un délai de trois ans après :

• l’entrée du locataire dans le local commercial,
• la précédente révision,
• le renouvellement du bail.

Le locataire ou le bailleur doit adresser sa demande de révision par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande doit préciser le montant du nouveau loyer.

Pour que le loyer révisé s’applique, il doit être accepté par l’autre partie. En cas de désaccord, le demandeur peut lancer une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance.

Cependant, lors de la conclusion du bail, les parties peuvent prévoir une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat. La périodicité est librement déterminée entre les parties. Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance.

Un loyer adapté à la valeur locative du bien loué

L’augmentation ou la diminution du loyer doit être en accord avec l’évolution de la valeur locative du bien.

En principe, la hausse du loyer est plafonnée à l’évolution de l’indice trimestriel de référence choisi par les parties : soit l’Indice des loyers commerciaux (ILC) soit l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Un déplafonnement est possible, dans deux cas :

• Si le demandeur prouve qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entrainé une variation de 10% de la valeur locative, avec une incidence sur l’activité commerciale ;
• Si le locataire a demandé la déspécialisation du bail.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.