Taux Effectif Global (TEG) et prêt immobilier
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Les obligations du banquier en matière de taux effectif global sont fixées par le Code de la consommation.
Nous allons aborder ces obligations et les conséquences résultant d'une erreur de la banque, en votre faveur.
L'obligation de mentionner le Taux Effectif Global (TEG) dans l'offre de prêt :
Les articles L 313-1 et L.313-2 du Code de la Consommation prévoient que :
- Le taux effectif global du prêt doit être déterminé en ajoutant aux intérêts, les frais, les commissions ou les rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels (article L 313-1 du Code de la consommation).
- Le TEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt (article L.313-2 du Code de la Consommation).
- A défaut, la clause d'intérêt conventionnel sera déclarée nulle et sans effet..
La nullité de la clause d'intérêt conventionnel :
La mention d'un TEG exact est une condition de validité de la stipulation des intérêts.
Ainsi, si le TEG mentionné sur l'offre de prêt est erroné le banquier perd son droit à percevoir les intérêts au taux contractuel.
Le taux d'intérêt applicable sera alors le taux d'intérêt légal pour chaque période annuelle concernée.
Le Prêteur devra donc, pour la période passée, restituer la différence entre le taux d'intérêt légal et le taux conventionnel depuis la signature du contrat.
Pour l'avenir, le taux du prêt ne pourra pas dépasser le taux d'intérêt légal.
Sur la durée du prêt, cela représente une somme conséquente qui peut être chiffrée en dizaines de milliers d'Euros.
Les erreurs fréquemment constatées :
En pratique, les erreurs commises dans le calcul du TEG ne sont pas rares.
A titre d'exemple, vous devez vérifier si le TEG de votre prêt a bien intégré :
- Les sommes versées aux courtiers en prêts immobiliers ;
- Le coût des garanties qui conditionnent l'octroi du prêt immobilier (frais d'hypothèque, frais de grande caution, privilèges de prêteur de deniers ) ;
- Le coût de la souscription d'une assurance-incendie, lorsqu'elle constitue une condition d'octroi du prêt ;
- Le coût des assurances emprunteurs (décès, invalidité) si la banque en a eu connaissance avant l'émission de l'offre ;
- Le coût de souscription d'un contrat d'assurance-vie, lorsqu'il est imposé par la Banque ;
- Le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l'établissement prêteur comme condition d'octroi du prêt (notamment lorsque le prêt est garanti par une société de cautionnement mutuel);
- Les frais de dossier ;
- Les frais de notaire, dès lors qu'à la date de rédaction de l'offre de prêt, ces frais étaient déterminables ;
Il faut savoir également que les intérêts doivent être calculés selon l'année civile (365 ou 366 jours) et non selon une année bancaire fictive qualifiée d' " année lombarde " de 360 jours.
Or, en pratique, de très nombreux contrats de prêt mentionnent dans leur conditions générales ou particulières que le TEG mentionné est calculé sur 360 jours...
Une seule erreur suffit pour que le TEG soit errroné
Ainsi, tous les frais mis à la charge de l'emprunteur pour l'octroi du prêt doivent obligatoirement être intégrés dans le calcul du TEG mentionné à l'offre.
Si ce n'est pas le cas, il y a de très forte probabilité que le TEG de votre prêt soit erroné, avec les conséquences que cela entraine pour votre banque.
Si le TEG de votre prêt vous semble erroné, vous pouvez consulter un avocat spécialisé en droit bancaire qui se chargera de le faire recalculer par un expert, pour un cout très raisonnable.
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire.
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