Que faut-il savoir sur la location-gérance?
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La location-gérance est un bon outil d'optimisation fiscale. Aux termes de l'article L 144-1 du Code de commerce, la location-gérance est un contrat par lequel " le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls " en contrepartie d'une redevance généralement mensuelle. La location-gérance n'est pas une sous-location.
La location-gérance fait naître des obligations à la charge des parties :
- Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et s'abstenir de le concurrencer (articles 1719 et suiv. du Code civil).
- Le locataire-gérant doit exploiter le fonds de commerce en bon père de famille moyennant le versement d'une
redevance. Il doit continuer les contrats de travail. Le contrat étant conclu intuitu personae, il ne peut vendre, sous-louer le fonds ou céder son droit.
Les avantages de la location-gérance
Grâce à la location-gérance, le cédant peut préparer la cession de son entreprise tout en testant les capacités du futur repreneur, en percevant des revenus et en conserver la propriété du fonds de commerce.
Quant au futur repreneur, il peut de son côté tester le potentiel du fonds et bien réfléchir à l'acquisition. Ce temps lui permet aussi de trouver les financements nécessaires à l'achat.
La location-gérance permet donc de sécuriser la transmission de l'entreprise autant pour le cédant que pour le repreneur.
Les risques de la location-gérance
Il convient de tenir compte, avant tout lancement de l'opération, des risques suivants:
- Le bailleur est solidairement responsable des dettes du locataire pendant une durée de 6 mois à compter de la publication du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales (article L 144-7 du Code de commerce).
- Le bailleur prend le risque, à la fin du contrat de location-gérance, de récupérer son fonds dont la valeur a été diminuée si le locataire-gérant n'a pas été à la hauteur.
- A l'inverse, le locataire-gérant prend le risque de se retrouver évincé à la fin du contrat sans indemnité même s'il est parvenu à développer l'activité de l'entreprise durant le bail.
La fiscalité de la location-gérance
Pendant la gérance :
- La mise en location-gérance du fonds de commerce donne lieu au paiement de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) sur le montant des redevances.
- Les revenus d'exploitation revenant au bailleur sont soumis à l'IR dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
A la fin de la location-gérance:
En principe, le locataire-gérant devra s'acquitter, lors de l'achat du fonds, d'un droit de cession de fonds de commerce compris entre 3% (si le prix de vente est compris entre 23.000 euros et 200.000 euros) ou 5% (si le prix est supérieur à 200.000 euros).
Le bailleur devra s'acquitter des plus-valuesprofessionnelles au moment de la cession, taxées à 16% (ou 31,5 % avec les prélèvements sociaux - CSG [contribution sociale généralisée] et CRDS [contribution au remboursement de la dette sociale]) selon la loi de finance 2015.
Par exception, le bailleur peut bénéficier de l'exonération totale ou partielle de l'article 238 quindicies du Code Général des impôts si les conditions suivantes sont réunies :
- Si la valeur du fonds n'excède pas 300.000 euros (exonération totale) ou 500.000 euros (exonération partielle).
- Si l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans avant la mise en location-gérance du fonds.
- Si la transmission du fonds est consentie au locataire-gérant.
- Si la cession intervient dans le cadre d'un départ à la retraite de l'exploitant-bailleur.
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