Immobilier / Par Alexia.fr, Publié le 15/01/2008 à 09h22
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Sous certaines réserves liées à la destination de l’immeuble, les copropriétaires peuvent louer leur lot.
Le locataire est alors le cocontractant du copropriétaire qui est son bailleur. Mais il n'existe aucun lien juridique directement entre le locataire et la copropriété.
On dit que la copropriété est un tiers par rapport au contrat de location qui unit le propriétaire et son locataire.
Pour autant, le locataire doit quand même respecter le règlement de copropriété.
A cet effet, un exemplaire de ce document (ou seulement les extraits utiles concernant la destination de l’immeuble et la jouissance des parties communes), lui est remis au moment de la conclusion du bail.
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Principes
Le copropriétaire demeure le débiteur des charges de copropriété
Certaines charges sont « récupérables » (le propriétaire peut les mettre à la charge du locataire) mais le débiteur vis-à-vis de la copropriété reste le copropriétaire.
Le copropriétaire est l’interlocuteur privilégié du locataire en cas de problème
Le locataire ne peut pas se prévaloir de son bail pour rechercher la responsabilité de la copropriété dans le cas où il rencontrerait un trouble de jouissance.
Le locataire doit se tourner vers le copropriétaire bailleur à charge pour ce dernier d’agir vis-à-vis de la copropriété.
Le copropriétaire bailleur est responsable des dommages causés par son locataire à la copropriété
Cela signifie que lorsque le locataire est à l'origine de dégradations portant sur les parties communes de la copropriété, le syndic ne peut pas agir directement contre le locataire.
Il ne peut que rechercher la responsabilité du copropriétaire bailleur.
Il revient alors au copropriétaire bailleur de réparer les dommages causés par son locataire, et de faire cesser les troubles qu’il cause aux autres occupants de l’immeuble.
A terme, le copropriétaire pourra agir en responsabilité contractuelle contre le locataire.
Exceptions
Dans l’hypothèse où un locataire commet une infraction au règlement de copropriété et où le copropriétaire bailleur ne fait rien pour faire cesser le trouble ou réparer les dommages, il a été admis que le syndicat des copropriétaires puisse agir directement contre le locataire (Cour de cassation, Civ. 3ème, 14 novembre 1985).
Dans l’hypothèse d’un trouble de voisinage, il est admis que les copropriétaires victimes puissent agir contre le locataire et le copropriétaire bailleur ensemble (on dit solidairement).
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