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Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Quelque soit la taille de la copropriété, elle a l’obligation d’en désigner un.
Sauf dispositions particulières de la loi, par exemple pour les immeubles HLM, le choix du syndic est libre pour la copropriété.
En cas de litige ou de non désignation par la copropriété, il sera désigné par le président du Tribunal de Grande Instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
On rencontre deux types de syndic : les syndics bénévoles et les syndics professionnels.
C’est à l’assemblée des copropriétaires qu’il revient de désigner le syndic.
Cette désignation requiert un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 1965).
Si avant la toute première réunion de l’assemblée générale des copropriétaires, un syndic a été désigné provisoirement, cette désignation devra être ratifiée, et ce dans un délai d’un an à compter de la création de la copropriété.
La ratification consiste en un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
Le renouvellement du syndic s’effectue dans les mêmes conditions que sa désignation.
Le contrat est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, en vu de confier à ce dernier la gestion de la copropriété.
Ce contrat fixe notamment :
- La durée du mandat : la durée maximale du mandat donné au syndic est de trois ans. En pratique, il s’agit souvent d’un mandat annuel.
- Les honoraires du syndic : n’étant plus règlementés, ils sont librement débattus par les parties.
L’article 17 de la loi de 1965 désigne le syndic comme étant l’organe qui exécute les décisions prises le syndicat réuni en assemblée des copropriétaires.
C’est également lui qui administre, gère et entretient l’immeuble objet de la copropriété.
Enfin, le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires.
A ce titre, il représente la copropriété.
L’article 18 de la loi de 1965 énumère un certain nombre de missions dont le syndic doit se charger.
Pour l’essentiel, il lui appartient :
- De tenir à jour la liste des copropriétaires,
- De convoquer et d’organiser les assemblées générales des copropriétaires,
- De s’assurer de l’exécution des décisions prises par l’assemblée des copropriétaires (ex : conclure les contrats en vu d’effectuer les travaux votés, etc.),
- De s’assurer de l’exécution et du respect des dispositions du règlement de copropriété,
- De gérer les comptes de la copropriété,
- D'administrer l'immeuble (recouvrement des charges communes…),
- De pourvoir à le conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien.
A cet égard, il doit établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble.
- En cas d'urgence, de faire faire de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- D'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat,
- Etc.
Le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de ses fautes et négligences ayant causé un préjudice à la copropriété.
Le mandat étant conclu pour une durée déterminée, celui-ci prend fin au terme convenu.
Il appartient alors au syndicat des copropriétaires soit de renouveler mandat, soit de procéder à la désignation d’un autre syndic.
Le syndic peut également résilier son mandat, c'est-à-dire démissionner.
Cette décision doit être notifiée au syndicat des copropriétaires dans les formes prévues par le contrat de syndic ou par le règlement de copropriété.
Enfin, le syndic peut être révoqué par le syndicat des copropriétaires.
Pour cela, il faut un vote de l’assemblée générale à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Cette révocation donnera lieu à des dommages et intérêt, sauf s’il est reproché au syndic d’avoir commis une faute dans l’accomplissement de ses obligations.
Le mandat du syndic prend encore fin en cas de :
- Disparition du syndic (décès de la personne du gérant, dissolution de la société désignée comme syndic…),
- Mise en liquidation judiciaire du syndic,
- Mise sous tutelle du syndic.
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