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Durée du bail : qui est le bailleur?

Immobilier / Par Alexia.fr, Publié le 31/05/2008 à 15h13
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Principe

Le contrat de location doit déterminer la durée initiale pour laquelle le contrat est conclu.



Par la suite, le bail pourra durer plus ou moins longtemps. En effet, il peut être reconduit à son terme ou résilié avant son échéance.

La durée s'impose au bailleur car celui-ci ne peut pas donner congé au locataire avant la fin du bail.


En revanche, en ce qui concerne le locataire, cette durée n'est qu'indicative ; il peut, à tout moment, donner congé au bailleur dès lors qu'il respecte le délai de préavis prévu par la loi.

La loi prévoit qu'un bail d'habitation de locaux vides a une durée initiale de trois ans ou six ans ; le critère est la personne du bailleur (article 10 de la loi du 6 juillet 1989).



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A noter

La durée du bail varie selon que le bailleur est une personne morale (six ans) ou une personne physique (trois ans).

Attention !

Par exception, un bail plus court peut parfois être conclu (article 11 de la loi du 6 juillet 1989) ; la durée d'un bail d'habitation de locaux vides ne peut pas être inférieure à un an.

Lorsque le bailleur est une personne morale : 6 ans

Lorsque le bailleur est une personne morale (par exemple, une société ou une association), le bail est conclu pour une durée minimale de six ans.

Au terme du bail, si le bailleur n’a pas donné congé au locataire, le bail est soit renouvelé soit tacitement reconduit.


Dans cette dernière hypothèse, le contrat est reconduit pour six ans.

A noter
Les sociétés constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu’au 4ème degré inclus) échappent à ce régime.

C'est l'exemple d'une société civile immobilière familiale : elle bénéficie du régime applicable aux personnes physiques (la durée minimale du bail sera de trois ans).

Lorsque le bailleur est une personne physique : 3 ans

  • PRINCIPE

Lorsque le bailleur est une personne physique, alors le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans.

Cela concerne également les sociétés civiles constitéues exclusivement entre parents et alliés.



Au terme du bail, si le bailleur n’a pas donné congé au locataire, le bail est soit renouvelé soit tacitement reconduit (le contrat est reconduit pour trois ans).

  • BAIL DE COURTE DUREE

La loi autorise dans certains cas la conclusion d'un bail plus court (article 11 de la loi du 6 juillet 1989) ; celui-ci peut avoir une durée d'un à trois ans. On parle alors d'un bail de courte durée.


Le bailleur doit pouvoir justifier de son besoin de reprendre le logement en raison d'un évènement précis (personnel ou professionnel). Le contrat de bail doit indiquer expressément et précisément l'évènement à prendre en compte.


A défaut de précision, le contrat de bail sera réputé conclu pour une durée de trois ans.

Zoom

L'évènement justifiant la conclusion d'un bail de courte durée peut être celui qui impliquera un changement de situation familiale ou professionnelle ; le bailleur aurait alors besoin de son logement pour lui même ou pour ses descendants ou ascendants.


En revanche, l'indication sans autre précision de "raisons familiales" ou de "raisons professionnelles" sans mentionner un évènement précis est insuffisante. Dans ce cas, le contrat de bail est réputé conclu pour trois ans.

Le bailleur doit informer le locataire des suites du contrat. Cette information doit intervenir au moins deux mois avant le terme prévu.

On peut distinguer deux hypothèses.

- La réalisation de l’évènement est confirmée. Il doit indiquer sa volonté de reprendre le logement. Dans ce cas, le contrat de location prend fin au terme stipulé.


- La réalisation de l’évènement est différée. Le bailleur peut alors proposer de reporter le terme du bail. Cette possibilité, pour le bailleur, de reporter le terme, n’existe qu’une seule fois.

Exemple
Voici deux exemples dans lesquels un bail de courte durée peut être conclu.
  • Un bail de courte durée peut être conclu afin de permettre au bailleur d'habiter le logement lors de son départ à la retraite.


L'évènement est le départ à la retraite ; c'est sa survenance qui justifiera le départ du bailleur de son ancien domicile et son besoin de reprendre le logement pour habiter.

  • La nécessité de loger un de ses enfants (qui viendra faire ses études dans la ville où est située le logement) permet au bailleur de conclure un bail de courte durée.


L'évènement à prendre en compte peut être l'admission de l'enfant à l'université ou dans une école située dans les environs du logement ; cet évènement justifie le besoin du bailleur de reprendre le logement pour le loger.

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