Résiliation du bail par le bailleur : saisir le juge

Immobilier / Par Alexia.fr, Publié le 31/05/2008 à 15h28

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Principe

Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut saisir le juge afin qu’il mette fin au bail.

On parle de résiliation judiciaire du contrat.

Par ailleurs, la loi autorise le bailleur à prévoir, dans le contrat de bail, une clause de résiliation dans des cas énumérés par la loi.

Il s’agit du non paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ou de non-souscription d’une assurance des risques locatif.

Ainsi, en cas de non exécution par le locataire de ses obligations, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause de résiliation, ce qui aura pour effet de mettre fin au contrat de location avant la fin prévue du bail.

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La résiliation pour défaut de paiement du loyer

Le paiement du loyer et des charges est l’obligation principale du locataire.

L’inexécution répétée de celle-ci peut conduire le bailleur à demander la résiliation judiciaire du bail.

Comme indiqué ci-dessus, et conformément à la loi, le bail peut également contenir une clause résolutoire ou clause de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges à l’échéance convenue.

Toutefois, même dans ce cas, la mise en œuvre efficace de cette clause nécessite de respecter une procédure rigoureuse.

En premier lieu, lorsqu’un locataire ne s’acquitte pas du paiement du loyer et des charges dans les délais prévus au contrat, le bailleur doit lui faire commandement de payer.

Ce commandement de payer doit :

- Préciser les manquements du locataire, et la sanction encourue en cas d’inexécution de ses obligations : en l’espèce, il faudra indiquer les loyers impayés (date, somme totale), et la mise en œuvre de la clause de résiliation en cas de persistance de sa part,

- Reproduire les dispositions des cinq premiers aliénas de l’article 24 de la loi de 1989,

- Indiquer au locataire qu’il a la faculté de saisir le fonds de solidarité, dont l’adresse doit être précisée ; et reproduire le premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998 reproduit ci après :

« Le plan départementale institue un fond de solidarité pour le logement destiné à accorder des aides financières sous forme de cautions, prêts, garanties et subventions à des personnes remplissant les conditions de l’article 1er qui entrent dans un logement locatif ou qui, étant locataires ou sous-locataires, se trouvent dans l’impossibilité d’assumer leurs obligations relatives au paiement du loyer et des charges. Le plan définit les critères d’éligibilité aux aides du fonds et précise ses conditions d’intervention, en veillant au respect des priorités définies à l’article 4. Ces critères ne peuvent reposer sur d’autres éléments que le niveau des ressources des personnes et l’importance et la nature des difficultés qu’elles rencontrent ».

A défaut de contenir toutes ces informations, le commandement de payer est nul.

Le commandement doit ensuite être signifié au locataire par acte d’huissier.

A compter de la signification du commandement de payer, un délai de deux mois s’écoule en deçà duquel la clause résolutoire ne peut produire aucun effet.

Si le locataire n’a pas exécuté ses obligations dans ce délai, alors le bailleur peut mettre en jeu la clause résolutoire (ou clause de résiliation), comme indiqué ci-après.

En second lieu, au terme des deux mois, le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bailleur peut saisir le juge aux fins soit qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire (s’il en existe une) soit qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail.

Dans les deux cas, il sera mis fin au contrat de location.

Le tribunal compétent est le Tribunal d’Instance dès lors que la somme réclamée par le bailleur n’excède pas 10.000 euros.

Au-delà de cette somme, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent.

Attention !

Une mise en demeure par lettre, même visant la clause résolutoire, sera sans effet.

Pour que l’assignation soit recevable, il faut la faire notifier par huissier au préfet, au moins deux mois avant l’audience, pour le mettre en mesure de saisir les organismes sociaux compétents.

Bon à savoir

L’issue de cette procédure n’est pas nécessairement la résiliation immédiate et automatique du bail, même si le bail comporte une clause résolutoire.

Le juge peut tout à fait suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement au locataire.

La résiliation pour défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs

La souscription de cette assurance est une obligation pour le locataire.

Et la loi permet de prévoir une clause de résiliation, au terme de laquelle en cas de non souscription d’une telle assurance, le bailleur pourra mettre fin au contrat de location.

Toutefois, la fin du contrat n’intervient qu’au terme du respect de la procédure.

En premier lieu, le bailleur dont le locataire n’a pas souscrit d’assurance doit le mettre en demeure de le faire.

Cette mise en demeure doit lui être adressée sous la forme d’un commandement (donc par huissier).

Par ailleurs, le commandement doit reproduire les dispositions du dernier paragraphe de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A défaut, le commandement est nul.

En second lieu, un délai d’un mois court à compter du commandement.

C’est le délai imparti au locataire pour souscrire l’assurance et fournir une attestation à bailleur.

Au terme de ce délai d’un mois, si le locataire n’a toujours pas exécuté son obligation, la résiliation prend effet : le contrat de location est résilié ; il prend fin.

Attention !

Le délai d’un mois est impératif.

Une attestation d’assurance, même avec effet rétroactif, produite au-delà du délai d’un mois sera sans effet.

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