De quoi s’agit-il ?
Il s’agit d’un écrit dans lequel le propriétaire et le locataire, ensemble, décrivent le local loué, ses équipements et son état, pièce par pièce.
Le document ainsi établi contradictoirement (les parties discutent et se mettent d’accord) doit être daté et signé par les deux parties.
En cas de refus de l’une des parties d’établir cet état des lieux, ou en cas de désaccord entre les parties concernant l’état du local, il peut être fait appel à un huissier.
Ce document doit être annexé au bail.
A noter
Lorsque l'état des lieux est établi par un huissier de justice, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Quand établir l’état des lieux ?
En principe, deux états des lieux doivent être effectués.
- Le premier est établi à l’arrivée du locataire dans le local loué, lors de la remise des clés.
- Le second est dressé au départ du locataire, au moment de la restitution des clés (après enlèvement des affaires du locataire).
A quoi sert l’état des lieux ?
Le locataire a l’obligation de rendre le bien dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu (article 1730 du Code civil).
Pour le vérifier, il suffit de comparer, point par point, les deux états des lieux.
En cas de dégradation, le propriétaire pourra demander réparation au locataire. Il pourra retenir les sommes nécessaires à la remise en état sur le dépôt de garantie.
Attention !
Il est nécessaire d'être très rigoureux.
En effet, plus l’état des lieux est détaillé et précis, moins il y aura de risque de contestation (et donc moins de litiges).
Quels sont la forme et le contenu de l'état des lieux ?
L’état des lieux peut être établi sur papier libre.
Comme pour les contrats de location, il existe des formulaires pré imprimés spécifiques.
Le contenu de l’état des lieux doit être le plus détaillé possible.
Il faut décrire toutes les pièces, les sols, les murs, les plafonds ; pensez à indiquer les trous et enfoncements dans les murs, l’état de la peinture ou de la tapisserie…
Les équipements doivent également être énumérés et décrits : radiateurs, placard, portes, fenêtres, volets, chauffe-eau, nombre de prises électriques, etc.
Enfin, n'oubliez pas d'effectuer des relevés des différents compteurs (eau, électricité, gaz le cas échéant).
Comment comparer les deux états des lieux ?
Si les deux états des lieux sont identiques, alors la preuve sera faite que le locataire a respecté ses obligations d'entretien du local.
Le dépôt de garantie qu’il avait versé au moment de la conclusion du bail doit lui être intégralement remboursé.
En revanche, dans l’hypothèse où des dégradations liées à un mauvais entretien seraient constatées (trous dans les murs, murs sales, moquette trouée ou tachée, vitres cassée, etc...), alors le bailleur serait en droit de retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires pour effectuer les travaux de remise en état du bien.
Le surplus du dépôt de garantie, s’il existe, sera restitué au locataire.
A noter
La remise en état du bien s’entend par rapport à l’état des lieux dressé à l’entrée du locataire dans le local.
Le propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le dépôt de garantie pour une remise à neuf de son bien.
Que faire en cas d’absence d’'état des lieux ?
S'il n'y a pas d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre comme tels (article 1731 du Code civil).
Si l’absence d’état des lieux est le fait du bailleur, alors il ne peut pas se prévaloir de cette présomption (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).
Cela signifie que pour rendre le locataire responsable d’éventuelles détériorations constatées à la fin du bail, le bailleur devra prouver l’absence de ces défauts au moment de l’entrée du locataire dans le local.
A défaut de rapporter cette preuve, le bailleur devra restituer intégralement le dépôt de garantie au locataire.
En revanche, si c’est le locataire qui a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, alors il est présumé avoir pris le logement en parfait état. Il doit donc le rendre en parfait état.