Le congé donné par le bailleur : Illustrations

Immobilier / Par Alexia.fr, Publié le 31/05/2008 à 10h45

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Principe

Dans un souci de protection des locataires, la loi du 6 juillet 1989 limite et encadre les possibilités ouvertes au bailleur de donner congé au locataire.

D'une part, la durée du bail s’impose au bailleur. Il ne peut donc délivrer congé pour une date antérieure au terme prévu.

Le locataire bénéficie ainsi d’une sécurité quant à la durée minimale de son contrat de location.

Par exception, il pourra être mis fin au bail de manière anticipée lorsque le locataire n’exécute plus ses obligations.

D'autre part, le bailleur qui donne congé à son locataire a l’obligation de justifier sa décision.

Ainsi, les congés admis par la loi sont le congé pour reprise pour habiter ; le congé pour vendre ; le congé pour motif légitime et sérieux.

Pour chaque type de congé, une procédure obligatoire devra être suivie par le bailleur.

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Attention !

Le bailleur doit être rigoureux.

En effet, il doit suivre scrupuleusement la procédure et n'oublier aucune mention sur le congé.

Le non respect des dispositions réglementant le congé délivré par le bailleur est souvent lourdement sanctionné, notamment par la nullité du congé. Or, la nullité du congé peut entraîner la reconduction du bail.

La reprise pour habiter

Le congé pour reprise pour habiter peut être donné si le bailleur est une personne physique ou assimilé (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus).

Le congé doit alors mentionner la décision du bailleur de reprendre son logement pour y habiter (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Cette motivation est suffisante ; il n’est pas nécessaire que le bailleur précise la raison pour laquelle il souhaite habiter le logement.

Il également mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise (c'est-à-dire de celui qui va habiter dans le logement au départ du locataire).

La loi précise que le bénéficiaire de la reprise peut être :

- Le bailleur,

- Son conjoint,

- Son partenaire,

- Son concubin,

- Ses ascendants,

- Ses descendants,

- Les descendants du conjoint ou du partenaire ou du concubin.

A noter

Lorsqu’un bien immobilier est en indivision, tout membre de l’indivision bailleur peut également donner congé pour habiter.

Le congé pour vendre

La loi autorise le bailleur à donner congé à son locataire en vue de vendre le logement.

Cela s’explique par le fait qu’il est, pour le propriétaire, plus aisé et plus rentable de vendre un logement vide.

Toutefois, la loi précise que le congé vaut offre de vente au locataire.

Ainsi, le congé pour vendre ouvre un droit de préemption au locataire : il est prioritaire pour acquérir le bien qu’il louait.

Dans cette hypothèse, le congé doit préciser qu’il s’agit d’un congé pour vendre le logement et indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'absence de ces mentions est sanctionnée par la nullité du congé.

La priorité accordée au locataire ne dure pendant toute la période du préavis. Le locataire n'a que deux mois pour réflechir et décider de se porter acquéreur ou non au prix et aux conditions fixées dans le congé.

Attention !

Le silence gardé durant le délai de deux mois qui est imparti au locataire est interprété comme un refus d’acquérir.

En conséquence, en l’absence de réponse de sa part, il perd le droit de se porter acquéreur, ainsi que son droit locatif au terme du contrat de bail.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La loi offre la possibilité au bailleur de donné congé au locataire pour un motif légitime et sérieux.

Un motif légitime et sérieux peut être, par exemple, l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations lui incombant (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Il y a plusieurs exemples pour lesquels les juges ont retenu l’existence d’un motif légitime et sérieux autorisant le bailleur à résilier le bail à son terme : la répétition de paiements irréguliers et tardifs des loyers ; des troubles de voisinage ; le fait d’effectuer des travaux de restructuration de l'immeuble sans autorisation ; la sous-location sans autorisation ; ...

Il peut exister d’autres motifs réel et sérieux qui sont indépendants de la notion de faute du locataire.

Par exemple, les juges ont admis comme motif réel et sérieux : la nécessité de loger une aide à domicile que l’état de santé du bailleur rendait nécessaire ou la démolition de l’immeuble ou exécution de gros travaux dans l’immeuble en vu de sa rénovation et de sa restructuration.

Dans tous les cas, le congé doit indiquer le motif réel et sérieux invoqué par le bailleur.

A noter

En cas de contestation par le locataire, le juge appréciera le caractère légitime et sérieux du motif invoqué dans le congé. Il faut donc être suffisamment précis dans le congé.

Lorsque le congé pour motif légitime et sérieux cache la volonté de vendre (et d’éviter le droit de préemption du locataire attaché au congé pour vendre), il est frappé de nullité.

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