Obligation de mentionner la superficie privative: loi Carrez

Le domaine d’application de la loi

• Les biens immobiliers concernés par la loi

La loi impose cette garantie de superficie au vendeur en cas de vente d’un lot de copropriété. Ainsi :
- Seules les ventes de lots de copropriété sont concernés
Dès lors, les biens immobiliers faisant l’objet d’une propriété unique sont exclus.
En pratique : lorsqu’un immeuble divisé en lots appartient à une seule et même personne, il n’y a pas copropriété. Donc la vente d’un tel bien en totalité n’est pas soumise à la loi Carrez.
Par ailleurs, la loi Carrez ne s’applique pas :
- aux lots de copropriété d’une superficie inférieure à 8 m² ;
- aux caves, garages ou emplacements de stationnement.
Cette liste est limitative. Tout lot de copropriété d’une superficie d’au moins 8 m² autre qu’une cave ou qu’un emplacement de stationnement, entre dans le champ d’application de la loi.
- Toutes les ventes de lots de copropriété sont concernées.
La loi ne distingue pas selon l’affectation du bien (usage d’habitation, commercial, mixte, artisanal), ou selon la qualité des parties (professionnel ou consommateur) : elle s’applique à tous.

• Les contrats concernés par la loi

La loi Carrez s’impose en cas de vente de gré à gré d’un lot de copropriété. A l’inverse, les ventes opérées par adjudication judiciaire ne sont pas concernées.
Concernant les ventes de gré à gré, la loi Carrez s’impose lors de tout acte où les parties s’accordent sur la chose et sur le prix. L’obligation découlant de la loi s’impose donc au vendeur tant lors de la conclusion de l’avant-contrat de vente (promesse unilatérale de vente ou d’achat, compromis de vente ...) que de l’acte définitif de vente (acte notarié de vente).

Le mesurage de la superficie

• Qui mesure ?

Le vendeur peut choisir de mesurer lui-même le lot mis en vente. En effet, la loi n’impose pas de recourir à un professionnel pour le faire.
Toutefois, en pratique il est vivement recommandé de passer par un professionnel, géomètre ou architecte, pour éviter les erreurs. Le professionnel remettra alors au vendeur un certificat de superficie.

• Comment calculer la superficie « loi Carrez » ?

La superficie « loi Carrez » s’entend de la superficie utile du lot privatif (soit la superficie au sol du lot) déduction faite des surfaces :
- occupées par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtre ;
- occupées par les cages et marches d’escaliers ;
- dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

• Les sanctions de l’inexécution de l’obligation découlant de la loi Carrez

Les dispositions de la loi Carrez relatives à la garantie de superficie sont impératives. En d’autres termes, cela signifie que les parties ne peuvent y déroger. Toute clause contraire est nulle.
En fonction du type d’inexécution, les conséquences divergent.
- Si la superficie n’est pas mentionnée dans l’avant contrat de vente alors l’acquéreur peut invoquer la nullité de l’acte. En revanche, la nullité ne peut pas être invoquée par le vendeur.
Si les parties désirent toujours conclure la vente, le mesurage du lot devra intervenir avant la conclusion de l’acte définitif, celui-ci devant mentionner la superficie du bien vendu.
- Si la superficie mentionnée dans l’avant-contrat de vente n’est pas exacte, alors l’acquéreur peut renoncer à conclure le contrat de vente (par définition, il n’y a pas dans cette hypothèse de véritable accord sur la chose et sur le prix).
- Si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente.
Cette action doit être intentée dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte.