La promesse de vente : comment ça marche ?

Les obligations découlant d'une promesse unilatérale de vente

- Le vendeur s’engage à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse ; cela implique qu’il s’interdit de proposer le bien à la vente pendant le délai de la promesse à toute autre personne. A défaut de respecter ses engagements, le vendeur sera condamné à indemniser le bénéficiaire de la promesse.

Pour les promesses conclues depuis le 1er octobre 2016, l'article 1124 du Code civil prévoit que "la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis", c'est-à-dire, même si le promettant révoque sa promesse, le bénéficiaire peut toujours lever l'option dans le délai imparti et donc conclure le contrat. L'article précise également que "le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul".

Le plus compliqué est de prouver que le tiers avait connaissance de l'existence de la promesse unilatérale de vente.

- Le bénéficiaire accepte quant à lui les termes de l’offre qui lui est faite (la chose, le prix, les modalités…), mais n’a pas encore pris l’engagement d’acheter le bien. Il dispose d’un délai correspondant à la durée de la promesse pour se décider et faire connaître sa décision au vendeur.

Le choix du bénéficiaire de la promesse : acquérir ou renoncer à la vente

Le bénéficiaire dispose de toute la durée de la promesse pour décider de se porter acquéreur du bien.

Si le bénéficiaire décide d’acquérir le bien, il doit lever l’option, selon les modalités prévues dans la promesse (par lettre recommandée avec avis de réception par exemple).
La levée de l’option marque la volonté du bénéficiaire d’acheter le bien. Cela rend la vente définitive, parfaite pour les deux parties.
La signature de l’acte définitif de vente se fera chez un notaire, devant lequel les parties réitèreront leurs consentements.

Sans la levée d’option dans le délai prévu, la promesse devient caduque. Cela signifie que le vendeur est libéré de son engagement et peut procéder à la recherche d’un nouvel acquéreur. Par ailleurs, le bénéficiaire peut décider (même avant l’expiration du délai) de ne pas conclure la vente. Il est alors d’usage qu’il fasse part au promettant de sa renonciation à la vente.
Dans ces deux dernières hypothèses, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant (au vendeur).

Forme, contenu et enregistrement de la promesse

Une promesse unilatérale de vente peut prendre la forme d’un acte authentique. Elle est alors rédigée par un notaire.
Toutefois, le passage devant un notaire n’est pas obligatoire. Revêtant alors la forme d’un acte sous seing privé, la promesse peut être rédigée par les parties, seules ou avec l’assistance d’un professionnel (avocat, agent immobilier).

Dans l’hypothèse d’un acte sous seing privé, il faudra impérativement procéder à l’enregistrement de la promesse à la recette des impôts et ce dans un délai de 10 jours à compter de la date de l’acceptation par le bénéficiaire. La sanction du non-respect de cette formalité est la nullité de la promesse.
Il est rappelé que la promesse doit contenir toutes les informations nécessaires pour que le bénéficiaire puisse choisir d’acquérir ou non en toute connaissance de cause, il faudra mettre en annexe tout document utile (notamment le dossier diagnostic technique).

Les conditions suspensives

La réalisation de la vente est fréquemment soumise à l’accomplissement d’un évènement futur et incertain, indépendant de la volonté des parties. On parle de promesse conclue sous condition(s) suspensive(s).
Les parties peuvent prévoir d’insérer de telles conditions suspensives ; d’autres sont prévues par la loi.
Autre application importante : tout avant-contrat de vente doit comporter une condition suspensive d’obtention d’un prêt nécessaire au financement du bien, sauf si l’acquéreur indique (sous la forme d’une mention manuscrite) que son acquisition se fera sans le recours à un tel financement. Dès lors qu’il est indiqué dans la promesse que le bénéficiaire sollicitera un prêt immobilier pour se porter acquéreur, la loi prévoit que la vente ne pourra être conclue qu’à la condition qu’il l’obtienne.
Dans l’hypothèse où la (ou les) condition suspensive ne se réaliserait pas (par exemple exercice de la faculté de préempter par un titulaire de ce droit, non obtention d’un prêt), tout se passe comme si la promesse unilatérale de vente n’avait jamais été conclue.
L’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur devra lui être restituée. Par ailleurs, le vendeur sera délié de ses engagements et pourra chercher un nouvel acquéreur pour son bien.

Le délai de réflexion ou de rétractation

Depuis le 1er juin 2001, les particuliers signataires d’un avant-contrat de vente en vue de l’achat d’un bien immobilier (neuf ou ancien) à usage d’habitation disposent d’un délai de réflexion ou de rétractation de 10 jours. Ainsi, l’acte signé ne devient définitif qu’à l’expiration de ce délai, qui commence à courir le lendemain de la notification de l’acte.