Avant-contrat de vente: un acte préparatoire

Quelle forme ?

Il peut prendre la forme d’un acte authentique, c'est-à-dire conclu devant un notaire, ou d’un acte sous seing privé, c'est-à-dire conclu entre les parties.
Néanmoins, la réglementation en matière de vente immobilière s’étant considérablement alourdie ces dernières années, il est recommandé de recourir aux services d’un professionnel (notaire, avocat ou même agent immobilier) pour conclure l’avant contrat de vente.
Si cette assistance a un coût, elle est également la meilleur chance d’anticiper les difficultés et ainsi de prévenir tout litige entre les parties.

Quel type ?

Si les deux parties ont déjà la certitude de vouloir conclure la vente, mais que certains détails doivent encore être réglés (obtention d’un prêt par exemple), alors vendeur et acquéreur vont conclure un compromis de vente.
Si l’acquéreur est intéressé par le bien, mais souhaite un délai avant de s’engager sur l’achat du bien (délai de réflexion, démarches à faire…) alors il peut « réserver » le bien pendant une durée limitée en concluant avec le vendeur une promesse unilatérale de vente .

Les sommes versées

Depuis la loi du 13 décembre 2000, l’avant-contrat conclu entre les parties seules, sans l’assistance d’un professionnel, ne peut donner lieu à aucun versement de la part de l’acquéreur non professionnel.
En revanche, lorsque l’avant-contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire, agent immobilier), il peut être exigé de l’acquéreur qu’il verse une indemnité d’immobilisation, d’un montant généralement égal à 5 à 10% du prix de la vente.
Cette somme sera alors versée entre les mains du professionnel. Il en demeurera le séquestre jusqu’à la fin de la promesse. Différentes hypothèses sont à distinguer :
- Si le bénéficiaire de la promesse use de sa faculté de rétractation, alors le professionnel devra lui restituer les fonds dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
- Si le bénéficiaire se porte acquéreur du bien, la somme s’impute sur le prix de vente qu’il devra verser au vendeur.
- Si le bénéficiaire renonce à se porter acquéreur, il perd l’indemnité qui reviendra au vendeur.

Le contenu de l’avant-contrat

Acte préparatoire de la vente à venir, l’avant-contrat de vente doit mentionner toutes les informations utiles ainsi que les conditions de la vente.
Notamment :
- La qualification du contrat doit être indiquée.
- Les parties doivent être identifiées, capables ; leurs régime matrimoniaux indiqués.
- Certains tiers doivent également être identifiés (conjoint du vendeur par exemple)
- Le bien vendu doit être précisément désigné (adresse, référence cadastrale, superficie et description, liste des meubles et équipements inclus dans la vente…)
- L’existence d’une servitude pesant sur le bien doit être signalée.
- Un état de la situation hypothécaire du bien doit être dressé.
- Le montant du prix, ainsi que les modalités de paiement doivent être clairement et fermement indiqués.
- Les conditions suspensives doivent être listées. Particulièrement, la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être rédigée avec précision (quand au montant du prêt envisagé, aux démarches que l’acquéreur s’engage à effectuer…).
- Sous réserve de la réglementation, l’avant-contrat peut prévoir le versement d’une somme par l’acquéreur dont la qualification et le montant doivent être précisé.
- La date et les conditions de prise de possession du bien (remise des clés et entrée en jouissance) doit être indiquée.
- La faculté de rétractation dans les 7 jours suivant la signature de l’acte doit être expressément signalée dans l’acte (et préciser ses conditions de mise en œuvre).
- Le dossier de diagnostic technique, ainsi que la garantie de superficie (si vente d’un lot de copropriété) doivent être annexés à l’acte.
- La date limite de signature de l’acte définitif de vente doit être précisée.

Voir les modèles : « Promesse unilatérale de vente » et « Compromis de vente »

Un délai pour réfléchir ou pour se rétracter

Depuis le 1er juin 2001, si vous achetez un immeuble à usage d’habitation, la loi vous accorde soit d'un délai de rétractation, soit d'un délai de réflexion, les deux étant d'une durée de 7 jours.