LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ET L?ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION : LES DOCUMENTS ESSENTIELS

Différence entre règlement de copropriété et état descriptif de division

Si le règlement de copropriété a une valeur contractuelle, l'état descriptif de division en est dépourvu.

Il s'agit en effet d'un document purement technique.

Il est en revanche un document indispensable d'identification en cas de transfert de propriété ou de constitution de droits sujets à publicité portant sur les lots de la copropriété.

L'article 71 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncièreprévoit que l'état description de division doit :

- Identifier l'immeuble ou les immeubles concernés, en indiquant leur nature, situation, contenance et désignation cadastrale (en particulier, indication de la rue et du numéro, pour les immeubles urbains),

- Opérer une division de lots et attribuer un numéro à chaque lot,

- Identifier chaque lot par son emplacement dans l'immeuble (bâtiment, escalier, étage, emplacement à l'étage), au besoin par référence à un plan ou croquis annexé.

Jurisprudence récente

Ainsi, la Cour de cassation a eu récemment à rappeler, au sujet d'un litige relatif aux droits de vote des copropriétaires d'un syndicat de copropriété et de la validité d'une assemblée générale que le règlement de copropriété a seul valeur contractuelle.

Ainsi, l'état descriptif de division ne peut priver les copropriétaires de droits reconnus par ledit règlement, sauf si ce dernier renvoie expressément à cet état descriptif pour précision. (Civ. 3ème7 septembre 2017, n°16-18331)