5 éléments à prendre en compte avant de souscrire une assurance loyers impayés

Les garanties de l'assurance loyers impayés

Cette assurance prendra en charge les manquements de votre locataire si celui-ci ne vous règle pas certains loyers. Elle prendra également en charge les frais et les dégradations qu’il a pu faire à votre bien.

De même, si votre locataire part prématurément, elle prendra en charge les loyers le temps que le propriétaire puisse remettre le bien en location. C’est également le cas, si le locataire décède.

Elle peut aussi prendre en charge les frais de justice en cas de contentieux avec le locataire.

L’assurance loyers impayés tend à prendre en charge tous les possibles désagréments liés à une location.

Attention : chaque compagnie d’assurance n’a pas les mêmes garanties. Vous devez vérifier les possibles franchises, les indemnités, les plafonds d’indemnisations et la durée des garanties. L'assurance ne vous remboursera pas aussitôt, souvent il y a un délai de quelques mois.

A noter : Le montant des primes d’assurance est déductible de vos revenus locatifs si vous relevez du régime réel d’imposition. Les primes seront souvent comprises entre 2 et 4 % du loyer.

Les locataires pouvant signer le contrat de bail

L’assurance ne voudra pas d’un locataire qui n’a pas de ressources. Les conditions pour choisir un locataire sont précisées dans le contrat. Ce sera à vous de vérifier que le locataire remplit bien les conditions.

Si le locataire ne remplit pas les conditions, l’assurance risque de ne pas vous indemniser.

De même, vous ne devez pas prendre cette assurance en cours de bail si votre locataire a déjà eu des loyers impayés car l’assurance refusera souvent de vous indemniser pour ce locataire.

Si vous prenez l’assurance pour un bail en cours, les garanties ne prendront pas effet aussitôt.

Imaginons qu’en cours de bail, vous souhaitez prendre l’assurance loyers impayés. Vous l’avez signée le 1er juin 2018, cependant elle ne prendra effet que le 1er septembre. Du coup, si un impayé intervient entre temps, il ne sera pas couvert.

Imaginons qu’un chômeur en fin de droit souhaite louer votre logement, l’assurance ne voudra pas prendre de risque puisqu’elle n’a aucune visibilité sur l’avenir du locataire et sur sa situation.

En général, le locataire devra avoir des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer et des charges.

Quelqu’un en CDI sera plus facilement choisi, mais également une personne qui a un long CDD ou bien des revenus d’une autre source qui remplissent les critères.

Attention : Si vous avez souscrit l’assurance loyers impayés, vous ne pouvez pas demander une caution solidaire sauf pour les étudiants ou apprentis.

Le dispositif VISALE

Le dispositif Visa pour le Logement et l’Emploi (VISALE) a été mis en place le 20 janvier 2016. Il est géré par Action Logement.

Ce dispositif concerne les salariés précaires ou les jeunes de 30 ans au plus.

C'est au locataire de demander ce dispositif.

Ce dispositif va prendre en charge le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire pendant 3 ans.

Des garanties facultatives

Les assurances loyers impayés peuvent vous proposer des garanties supplémentaires notamment la garantie vacance locative.

Elle couvre l’absence de locataire dans votre logement. Cependant, souvent elle ne prend en compte que les départs prématurés comme les préavis réduits ou le décès.

Une procédure stricte à suivre

Pour pouvoir obtenir votre indemnisation, vous devez suivre une procédure stricte prévue dans le contrat d’assurance.

Souvent, vous devrez envoyer une lettre de rappel au locataire sous un certain délai par rapport au premier impayé.

Si vous n’obtenez toujours pas le loyer, il faudra envoyer une lettre recommandée avec avis de réception en mettant en demeure le locataire de payer le loyer.

Parfois, vous devrez également recourir à un huissier de justice qui adressera un commandement de payer au locataire.

Attention : Si le bien est géré par une agence immobilière et que vous avez souscrit l’assurance avec elle, c’est à elle de remplir toutes les formalités.