Les 2 moyens pour réviser le loyer d'un bail commercial

La révision du loyer au cours du bail commercial

Le loyer du bail commercial peut être révisé au cours de bail avec la révision triennale légale ou selon une autre périodicité de révision avec l’insertion d’une clause d’indexation au sein du bail commercial.

La révision triennale

En tant que bailleur, vous avez la possibilité de réviser le loyer tous les 3 ans.

Vous devez en faire la demande à votre locataire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

A noter : Si vous ne trouvez pas d’accord, en cas de conflit, le montant du loyer est fixé par le Président du tribunal de grande instance.

Normalement, la révision du loyer est l’ajustement du loyer à la valeur locative du local.

La valeur locative sert de référence pour le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler. Différents critères sont à prendre en compte dans la détermination de la valeur locative :

• les caractéristiques du local : la vétusté, l’état d'entretien, la situation, la surface, les équipements ;
• la destination des lieux, c’est-à-dire si le bail autorise toutes les activités, quelques-unes ou une seule ;
• les obligations des parties : la répartition des taxes et charges, la présence d’un pas-de-porte, le dépôt de garantie, etc. ;
• les facteurs locaux de commercialité : le quartier, les commerces environnants, les transports, etc. ;
• les prix du voisinage.

Attention : La hausse de loyer est plafonnée et ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence.

L’indice trimestriel dépend de l’activité exercée par le locataire.

Vous devez prendre l’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités.

Vous devez prendre le loyer initial et le multiplier par le rapport entre le dernier indice de référence connu et celui en vigueur au jour de la conclusion du bail, c’est-à-dire :

Loyer x (indice de référence en cours/indice de référence lors de la conclusion du bail)

Imaginons que votre local a un loyer de 5 000 € par an et que l’indice des loyers commerciaux était de 105 à la conclusion du bail. Si aujourd’hui, il est de 110, le nouveau loyer est plafonné à : (5 000 x 110)/105 = 5 238 €.

Si la valeur locative est inférieure au plafond, il faut prendre la valeur locative.

Cependant, dans deux cas, vous pouvez profiter du déplafonnement de la révision du loyer, c’est-à-dire :

• en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité,
• en cas de changement d’activité du locataire entraînant la déspécialisation.

Imaginons que votre local profite d’un nouvel aménagement urbain comme l’installation d’un nouvel immeuble, sa valeur peut avoir considérablement augmentée.

Dans ce cas, vous pouvez demander une augmentation supérieure à l’application de l’indice de référence à votre locataire.

Si la valeur locative a varié de plus de 10 %, il peut y avoir déplafonnement. Le loyer sera alors de nouveau fixé selon la valeur locative.

Cependant, le loyer ne peut augmenter que de 10 % par an par rapport au loyer de l’année précédente. Ainsi, l’augmentation du loyer doit être progressive.

La clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile permet de réviser le loyer automatiquement selon la période fixée dans le contrat de bail commercial, sur la base d’une indexation sur l’indice de référence choisi dans le bail.

A noter : Vous n’avez pas besoin de notifier ou signifier cette révision à votre locataire.

Vous pouvez choisir différents indices comme :

• l’indice du coût de la construction,
• l’indice des loyers commerciaux,
• l’indice des loyers des activités tertiaires.

La révision conventionnelle est souvent annuelle.

A noter : Il est possible de cumuler la révision conventionnelle avec la révision légale.

Il existe aussi les clauses-recettes pour fixer le loyer en fonction des bénéfices ou du chiffre d’affaires de votre locataire. Cependant, cette clause supprime la possibilité d’avoir recours à la révision légale.

A retenir : Pour n’importe quelle révision, l’augmentation du loyer ne doit jamais excéder 10 % du loyer de l’année précédente.

La révision du loyer lors du renouvellement du bail commercial

Quand le contrat de bail commercial arrive à son terme, votre locataire bénéficie d’un droit de renouvellement.

En tant que bailleur, vous pouvez modifier le montant du loyer à ce moment-là :

• en donnant congé à votre locataire 6 mois avant le terme du bail et en proposant un renouvellement avec un nouveau loyer,
• en proposant un nouveau loyer si votre locataire demande le renouvellement.

Si votre locataire refuse ou ne répond pas, tout en acceptant le renouvellement du bail, la commission départementale de conciliation ou le tribunal de grande instance pourra traiter le différent.

Si vous refusez le renouvellement du bail commerciaux, vous devez payer à votre locataire une indemnité d’éviction. Le montant est fixé librement entre votre locataire et vous.

Le nouveau loyer peut être déterminé librement, cependant l’augmentation doit répondre aux mêmes conditions que pour la révision légale au cours du bail.

Attention : Le plafonnement ne s’applique pas en cas de modification de la destination des lieux, des facteurs de commercialité ou des caractéristiques du local. C'est également le cas, si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.