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Alexia.frForumBail commercialComment calculer la valeur des murs d un local occupe

Comment calculer la valeur des murs d un local occupe
Sujet initié par Daille, il y a 9 ans - 75230 vues

Bonjour,
Comment calculer la valeur des murs d un local commercial occupe par un locataire

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Maitre Ariel DAHAN
Inscrit au barreau de Paris
98 avocats recommandent7273 questions résolues26 publications
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Bonjour,
Il existe des abaques, liées à la valeur du bien par proportion des loyers versés.

On considère un investissement très intéressant lorsqu'il offre 7% de rentabilité.
Mais selon les biens, la rentabilité peut descendre à 5 voir 3% selon la qualité du bien (prestige..) ou du locataire (un banquier est un bailleur de plus grande qualité qu'une boutique de photocopies...). Plus la qualité du locataire augmente, plus la rentabilité peut baisser. DOnc plus le prix des murs peut augmenter.

EN clair, considérez comme base de travail une rentabilité de 7%, qui vous donnera le prix de vente du bien, hypothèse basse.

7 % de rentabilité signifiant que le bien rapporte chauqe année 7% de sa valeur vénale. Pour ressortir la valeur vénale, il suffit d'inverser l'équation:
Rentabilté = 7 x Valeur Vénale / 100
Valeur Vénale = Rentabilité x 100/7
Rentabilité = Loyers annuels.
Donc Valeur Vénale = Loyers annuels x 100/7 = 14 fois la valeur locative.

(rappel : il s'agit de l'hypothèse d'un bien de faible valeur.)

Plus le bien augmente en qualité, et plus sa valeur vénale va augmenter. DOnc plus la rentabilité locative va baisser, même si le loyer va augmenter en conséquence.

CE qui expose des biens de très grande valeur à des Valeurs vénales proches de 33 fois la valeur locative!

En réalité, on procède à des correctifs sur ces valeurs, selon vos propres choix d'investissement et de choix spéculatif.

Les ratios varient donc entre 10 fois la valeur locative (loyer élevé et bien de mauvaise qualité) à près de 50 fois la valeur locative (biens de qualité exceptionnelle, et valeur spéculative)...

Pour un bien 'neutre' en état normal, sans qualités particulières (emplacement normal dans la ville...), 15 années de loyers me paraît être une bonne évaluation. Mais ce n'est qu'une projection personnelle.

Cordialement
Ariel DAHAN
il y a 9 ans
Recommandé par
1 avocat
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Judith
Bonjour,
Est-ce qu’on prend le loyer net de charges pour ce calcul sur 15 ans ?
Est-ce qu on peut prendre cette estimation pour le calcul des droits de succession ? Peut-on appliquer un correctif sur cette valeur obtenue ?
Par avance merci pour votre éclairage.
il y a 3 ans
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BUBU
calcul de vente mur commercial occupé
il y a 5 ans
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momo
La valeur des murs d'un local commercial est évalué selon son prix.
Le prix mensuel multiplié par 12 pour connaître le revenu annuel.
La valeur est ensuite multiplié par 8ans jusqu'à 15 ans selon l'emplacement,
et la surface du bien.
il y a 3 ans
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BUCIECK
comment évaluer le prix de murs commerciaux et le commerce avec stock
il y a 2 ans
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cloutiers
j'ai un local de 25 m plus cave loué 352 euros je peux envisager de le vendre combien
il y a 2 ans
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