Achat bien après travaux réalisés avec permis mais sans conformité
Sujet initié par Mania, il y a 4 ans - 3293 vues
Bonjour,
Je prévois d'acheter un bien pour lequel une demande de réalisation de terrasse et d'extension ont fait l'objet de deux permis de construire validés mais aucune déclaration de fin de travaux ou de conformité n'a été demandée. Les permis ont respectivement été validés en 1990. Aucun recours n'a été signalé depuis la réalisation des travaux. quels sont les risques encourus sans ces documents? y a til prescription et si oui la conformité n'est elle pas obligatoire pour valider la vente? est il nécessaire de régulariser la situation avant l'achat si oui comment?
Si les travaux ont fait l'objet d'un permis de construire, ils ne peuvent plus être remis en cause passé l'expiration d'un délai de 10 ans après leur achèvement, conformément aux dispositions de l'article L.421-9 du Code de l'urbanisme.
En outre, l'action civile que la commune pourrait mettre en œuvre pour obtenir la démolition ou la mise en conformité de la construction, notamment si celle-ci méconnaissait les dispositions d'urbanisme, se prescrit par un délai de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux, en application des dispositions de l'article L.480-14 du Code de l'urbanisme.
Sauf cas de fraude (c'est à dire que la réglementation aurait été sciemment contournée dans le but de réaliser une construction illégale), il ne parait pas y avoir de risque et aucune démarche n'est nécessaire. Il conviendrait toutefois de vous assurer que vous disposer d'éléments permettant de justifier la date de fin des travaux.
Bonjour, merci pour votre réponse. Il semble y avoir une déclaration de début de travaux mais pas de déclaration de fin de travaux. Est ce que les éléments cités ci dessus sont donc toujours valables? quels garanties, documents demander lors de la signature sous seing privé pour se prémunir? bien cordialement,
L'absence de déclaration d'achèvement des travaux peut en effet présenter deux risques. En premier lieu, la conformité des travaux au permis des construire n'est pas garantie et il existe donc un risque de remise en cause de la construction par la commune. En second lieu, lorsque des travaux non autorisés ont été réalisés, aucun nouveau permis de construire ne peut être accordé sur la parcelle, sauf si le nouveau permis permet la régularisation des travaux.
Toutefois, compte tenu de l'écoulement des délais de prescription, ces risques sont écartés dans votre cas.
Afin de sécuriser votre achat, vous pouvez adresser une demande de certificat d'urbanisme portant sur la parcelle concernée à la mairie de la commune dont il s'agit. Je vous invite à prendre contact préalablement par téléphone avec le service d'urbanisme pour préciser le contour de votre demande, en indiquant bien que vous souhaitez savoir si les travaux réalisés pourraient constituer un obstacle pour une construction future et s'ils pourraient être remis en cause.
Pour votre parfaite information, le certificat d'urbanisme est délivré dans un délai maximal de 2 mois à compter du dépôt de la demande en mairie.
Deux remarques pour compléter la réponse de Maître Dubos:
► Bien que la déclaration d'achèvement des travaux eût dû impérativement être transmise en mairie une fois le chantier terminé, cela ne garantissait aucunement la conformité des travaux puisqu'il n'y avait aucune obligation (pas plus qu'aujourd'hui d'ailleurs) de procéder au récolement (hormis dans des cas bien spécifiques).
► Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de 10 ans, la commune ne peut pas refuser un permis de construire ou s'opposer aux travaux au motif que la construction initiale est a été irrégulièrement construite au regard du droit de l'urbanisme (CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 26/09/2019, 17MA02571).
Merci pour vos retours, ma question aujourd'hui est de savoir si je peux acheter le bien en l'état sans souci ou pas? si je prends un risque en cas de revente par exemple?
Aucun risque de ce point de vue là. Les délais contre les travaux sont largement prescrits.
Il n'y a donc pas de risque en cas de revente. Les travaux sont validés et le terrain est toujours parfaitement constructible.
Le certificat d'urbanisme est toujours bon à demander, notamment si vous envisagez des travaux, pour vous rassurer sur les possibilités de construction future.
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