Construction accolée à une extension reposant sur un mur mitoyen

Sujet (Cloturé) initié par AG, il y a 4 ans - 6086 vues

Le Code de l’urbanisme précise les conditions qui déterminent la recevabilité d’une demande d’autorisation d’urbanisme sur ce point.

L’article R. 431-5 du Code de l’urbanisme mentionne ainsi que « la demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. »

L’article R. 423-1 du code de l’urbanisme indique quant à lui que :

« Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;

c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

Cette rédaction est issue de la réforme des autorisations d’urbanisme du 1er octobre 2007, qui avait tenté de clarifier la question de la qualité pour demander un permis de construire.

Depuis cette réforme, la tâche du service instructeur a considérablement été allégée afin de faciliter l’instruction de la demande.

Une telle simplification est largement favorable aux pétitionnaires.

En effet, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme n’est plus tenue de vérifier la qualité du demandeur, quelle que soit la nature du pétitionnaire.

Ainsi, quand bien même le demandeur ne serait pas titré, le service instructeur n’est pas habilité à vérifier la régularité de l’autorisation conférée par le propriétaire.

Il n’est ainsi plus nécessaire de produire une telle autorisation dans le dossier de permis de construire.

Désormais, le pétitionnaire doit simplement attester de sa qualité pour déposer la demande de permis de construire au titre de l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme.

Matériellement, une telle attestation se traduit par le fait de cocher une case du formulaire Cerfa de demande de permis de construire et de le signer.

Les dispositions du code de l’urbanisme ont fait l’objet d’une interprétation claire de la part du Conseil d’Etat.

Dans un arrêt de principe en date du 5 février 2012, la plus haute juridiction administrative française a indiqué que le service instructeur devait seulement constater l’attestation sans avoir la possibilité :

-D’une part, d’exiger des renseignements supplémentaires de la part du pétitionnaire sur sa qualité à solliciter l’autorisation ;

-D’autre part, de vérifier la qualité du demandeur.

Il suffit de se reporter à la lecture du considérant de principe du Conseil d’Etat pour constater le caractère didactique de la position du juge administratif :

« Considérant que, quand bien même le bien sur lequel portaient les travaux déclarés par M. A...aurait fait partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le maire était fondé à estimer que ce dernier avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires » (Conseil d’Etat, 5 février 2012, Quennesson, n° 333631).

Dès lors, il est désormais acquis que le débat portant sur la qualité du pétitionnaire ne relève plus de la compétence de la juridiction administrative, dans la mesure où la marge de manœuvre de l’administration est particulièrement limitée.

La contestation de la qualité du pétitionnaire entre dans le champ d’application du droit privé et dans la compétence du juge judiciaire.

Cette solution résulte d’une stricte application du principe juridique selon lequel les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers.

C’est-à-dire que l’administration doit seulement s’assurer de la conformité des travaux envisagés au regard de la réglementation d’urbanisme applicable (Conseil d’Etat, 23 mars 2015, Loubier, n° 348261).

En conséquence, dès l’instant où le pétitionnaire atteste disposer de la qualité nécessaire pour solliciter une autorisation d’urbanisme, la demande est régulière sur ce point (Cour Administrative d’Appel de Lyon, 31 mars 2011, Humbert, n° 09LY01215).

Il s’agit d’un régime purement déclaratif.

Toutefois, il convient d’attirer l’attention du lecteur sur l’existence d’une exception.

Dans l’hypothèse où l'administration viendrait à disposer au moment où elle statue sur la demande - sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir - d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose d'aucun droit à la déposer, il lui reviendrait de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif (CE, 23 mars 2015, n° 348261).

En synthèse :

Les voisins disposent de la qualité pour déposer une autorisation d'urbanisme et aucune autorisation ne doit être requise auprès des propriétaires mitoyens.

En revanche, il est essentiel de prendre connaissance du dossier de permis de construire.

Dans l'hypothèse où la construction porte atteinte aux intérêt, le contester.

Autrement, il est possible de ne pas contester le permis mais procéder à un référé-expertise, ou au moins une expertise amiable commune, pour constater l'état du mur avant et après travaux.

Une telle solution permettra de faire valoir ses droits à l'issue du chantier dans le cas où la propriété mitoyenne aurait eu à souffrir des travaux.

Cher monsieur,
Si vous avez un mur mitoyen, il est possible de construire sur ce mur, et d'y installer des poutres jusqu'à la moitié de la profondeur du mur.
Vous avez le droit de vous opposer au permis de construire.
Cordiaelement