Sujet initié par Phildoc33, il y a 2 ans - 2292 vues
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Bonjour Un des 3 héritiers réservataires a reçu en 2003 par donation préciputaire HP la nue propriété d'un bien immobilier familial. En 2018 (soit 3 ans avant la mort des donateurs) il a détruit ce bien et a fait construire en lieu et place du précédent un nouvel immeuble d'une valeur > 1M€. Il ne subsiste de la donation de 2003 que le terrain dont la valeur a été x5 en 20 ans ! La valeur actuelle de cette donation (terrain & immeuble) dépasse de plusieurs 100K€ la quotité disponible. A quoi les 2 autres héritiers réservataires peuvent ils prétendre ? Peuvent-ils (doivent-ils) engager une action en réduction ? Merci de votre aide...
dès lors que la donation n'a pas été faite avec dispense de rapport, elle doit donc faire l'objet d'un rapport à la succession.
il est d'évidence que la valorisation sera celle de l'immeuble .. dans l'état où il était lors de la donation...
... et qu'il ne pourra être tenu compte des améliorations faites par le donataire (qui a dû les financer seul)...
...étant observé qu'il semble n'avoir reçu que la nue-propriété, ce qui ne lui donnait pas le droit de démolir la construction ... sauf à ce que les donataires se soient vus maintenir l'usufruit sur la nouvelle construction.
la construction d'un nouvel immeuble peut être assimilé à un abus de droit du nu-propriétaire ou une requalification en donation de l'intégralité du bien...ce qui changera la donne en matière financière.
vous pourrez faire une action en réduction s'il apparaît, notamment après expertise, que la valeur de la nue-propriété excédait la quotité disponible de l'époque de la donation.
j'espère avoir répondu à votre question ; merci de me le préciser ou cocher la case verte.
je reste bien entendu à votre disposition pour vous assister dans ce dossier.
Cher Maître Merci beaucoup pour votre réponse très complète. Le donataire n'ayant effectivement reçu que la nue-propriété du bien original, devait il obtenir préalablement l'ACCORD ECRIT des donateurs (par acte notarié ?) pour démolir le bien original et garantir aux donateurs l'usufruit du nouveau bien ? Si cela n'a pas été fait dans les règles (nous n’avons retrouvé aucun document en ce sens), doit-on considérer qu'il y a eu abus de droit du nu-propriétaire ? Qu’entendez-vous par « faire requalifier en donation l'intégralité du nouvel immeuble » ? Cette subrogation entrainerait-t-elle la nullité de la donation originale ? Et le nouveau bien devrait il être totalement rapporté à la succession à sa valeur d’aujourd’hui ? Merci de votre écho ? Bien cordialement
j'ai bien noté qu'il ne semblait y avoir eu aucun accord des usufruitiers pour la destruction/reconstruction de l'immeuble et que les usufruitiers en semblaient pas avoir "bénéficié" de leur usufruit sur l'immeuble (notamment les loyers, s'il était loué ou l'usage s'il était vacant).
il est d'évidence que le donataire devait à la fois obtenir cette autorisation et garantir l'équivalent de l'usufruit ancien dans le nouvel immeuble : à défaut, on peut considérer qu'il a abusé de son droit.
il est en tout état redevable de la contre-valeur de l'usufruit dont on été privés les donataires, faute de pouvoir l'exercer : il faut veiller à réclamer avant l'expiration du délai de prescription (5 ans au plus tard après la date à laquelle les donateurs ou la succession ont eu connaissance de l'opération immobilière).
Vous pourriez aussi considérer que la donation en nue propriété n'était pas conforme à la réalité mais qu'il s'agissait, dès l'origine d'une donation de la totalité du bien (puisque le donataire n'a pas hésité à disposer à sa guise de l'immeuble en le détruisant), en demandant judiciairement au besoin la requalification de la donation initiale ou encore son annulation si vous considérez ou pouvez prouver qu'il s'agissait d'une fraude au détriment des autres héritiers réservataires.
en tout état, cela permettrait de considérer que la valeur de la donation doit être celle de l'immeuble en intégralité, ce qui peut parfaitement aboutir à ce qu'elle dépasse la quotité disponible...
tout dépendra des intérêts en jeu... et de l'analyse et des faits et de la situation et des documents.
or, une telle analyse excède le cadre de ma réponse, ce que vous admettrez.
je suis à votre disposition pour vous assister, sivous le souhaitez.
salutations distinguées. merci de cocher la case verte.
Cher Maître Merci beaucoup pour vos réponses et indications. Je ne manquerai pas de revenir vers vous si de nouvelles questions étaient soulevées. Bien cordialement
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