Bail professionnel et indexation

Question

J'ai plusieurs questions concernant les baux professionnels (et non commercial) :  - le contrat arrivé à expiration sans qu'aucune partie ne se soit manifestée est-il bien tacitement reconduit, sans qu'il soit nécessaire de signer à nouveau un contrat, même en l'absence de clause prévoyant la reconduction tacite ? - si la clause prévoit une révision automatique à date d'anniversaire (ex : 1/08/2023) le propriétaire peut-il en faire la demande au 1/10 ? l'augmentation du loyer est elle applicable à partir du 1/10, du 1/08/23 ou du 1/08/24 ? sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant? - la révision du loyer peut-elle faire l'objet d'un rattrapage sur les 5 dernières années d'après l'art 2224 du code civil ? (l'indice servant de point de départ au calcul pourrait alors être choisi librement entre n-1 et n-5 si aucune révision n'a déjà eu lieu sur cette période)  Merci d'avance de vos réponses

<span class='text-uppercase'>ROCHER-THOMAS</span> · Accepted Answer

Oui je réitère mon analyse. Le droit de reconduction est automatique pour un bail professionnel.

En cas de nouveau bail il n'est pas obligatoire de refaire un état des lieux. Mais cela peut être utile pour déterminer l'état du bien au jour de la signature.

Merci d'indiquer que cette question est résolue en cliquant sur l'icône.

Me Eric ROCHER-THOMAS

<span class='text-uppercase'>ROCHER-THOMAS</span> · Answer

1/ Oui il existe un droit au renouvellement automatique dans le cadre d'un bail professionnel pour la même durée que la bail initial. Il n'est pas nécessaire de signer un nouveau bail. 2/ Oui le bailleur peut appliquer la clause de révision automatique et elle est applicable même rétroactivement à la date anniversaire. Il n'est pas besoin d'avenant. 3/ Oui un rattrapage des loyers indexés est possible sur 5 ans par application de l'index pour chaque anniversaire. Au delà de 5 ans, les sommes non réclamées au titre de l'indexation sont perdues.  Vous pouvez me joindre en privé pour une analyse et un suivi personnalisés en cliquant sur "me contacter". Merci d'indiquer que cette question est résolue en cliquant sur le bouton vert « résolu ». Cordialement. Eric ROCHER-THOMAS Avocat à la Cour Cabinet ERT

MarieA · Answer

Merci pour vos précisions Maître.
Vous pensez donc le contraire de votre confrère ci-dessous, qui indique qu'en l'absence de clause de reconduction tacite dans le bail professionnel, le locataire doit quitter les lieux?

Par ailleurs, je me permets une autre question : si le bailleur propose de faire signer un nouveau bail à son locataire après que la date d'expiration de son bail initial est passée, doit-il faire un état des lieux de sortie et refaire un état des lieux d'entrée ?
Si oui, que risque le locataire ainsi que le bailleur dans le cas où cette obligation n'aurait pas été respectée?

Un grand merci pour votre réponse

MarieA · Answer

Merci beaucoup pour votre réponse.
Dans ce même cas de figure, y a-t-il une conséquence à l'absence de diagnostic technique joint à ce nouveau bail professionnel ? ou seulement dans le cas d'un préjudice établi ?

Maître <span class='text-uppercase'>LEMERCIER</span> · Answer

Pour faire court : . si le bail ne prévoit aucune clause de reconduction tacite à son échéance, il cesse à celle-ci et le locataire doit quitter les lieux puisqu'il ne bénéficie pas de droit au maintien dans les lieux. s'il y a eu, dans le passé, prorogation de fait du contrat et maintien dans les lieux, la location est devenue à durée indéterminée ... et peut donc être dénoncée à tout moment, moyennant un délai raisonnable. . la clause d'indexation prend effet à la date anniversaire, même si vous en faites la demande après, ne serait-ce que pour connaître l'indice applicable ; il n'y a pas besoin d'avenant puisque le contrat prévoit l'indexation annuelle... . vous devez faire toute demande d'indexation "oubliée" dans les 5 ans de la conclusion du contrat. merci de cocher la case verte si j'ai répondu à vos questions... etant précisé que vous devez lire les dispositions contractuelles avant tout car elles peuvent être "particulières". salutations distinguées

MarieA · Answer

Cher Maître,
Je vous remercie pour votre réponse.
Votre confrère ci-dessus évoque un droit au renouvellement automatique.
La partie renouvellement du bail professionnel n'est-elle pas régie, sans que l'on puisse y déroger, par le code civil qui stipule "Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. " ?

Merci d'avance pour vos précisions.
Cordialement

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