Déclassement terrain constructible en zone naturelle : jrp de l'erreur ?

Question

Un terrain constructible (800 m2) se trouve déclassé en zone naturelle dans le PLUI. Ce terrain, en zone UA (bâti ancien) de l'ancien PLU communal, avait pourtant bénéficié de 2 CUb positifs (l'un exprès en 2016, l'autre, tacite ,en 2023). La démarche des auteurs du PLUI a consisté, en fait, sur les 50 communes concernées dans l'EPCI, à réduire drastiquement le constructible existant, mais en ouvrant en parallèle des OAP (modestes, d'environ 1,5 ha) en extension d'urbanisation pour chaque commune. Ce qui paraît contraire à la "philosophie" d'extrême sobriété foncière du ZAN. Mais cela permet aux auteurs du PLUI de faire apparaître un gros " recul" de la consommation foncière (par grosse conversion du constructible existant en autant de zones naturelles), et de se dire, par là, particulièrement "vertueux". Là ou la mobilisation du constructible existant aurait suffi à couvrir les besoins, sans avoir à faire d'extension, mais seulement de la densification. Mon recours , en tant que propriétaire de constructible supprimé, est , bien sûr, d'argumenter sur l'erreur manifeste d'appréciation (tous réseaux d'équipements publics présents, mitoyen de constructions existantes dans un village, etc, mais une zone Natura 2000 proche..) .Le problème est que, à 1ère vue, la jurisprudence récente semble valider la plupart de ces "conversions" en zone naturelle, dans un "esprit ZAN" , en s'écartant de la pure rigueur juridique. Donc, ma question : y'a-t'il quand même une jurisprudence récente assez conséquente pour défendre valablement l'erreur manifeste d'appréciation ? J'ai l'impression, de fait, à la lecture de beaucoup de cas similaires, que les PLUI n'hésitent pas à pratiquer de plus en plus ce genre de "manipulation"

Maître <span class='text-uppercase'>Blanquet</span> · Accepted Answer

1-Le cu a et b ouvrent les mêmes droits à cristallisation, c'est ce que prévoit l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme. Que le CU b soit positif ou négatif, implicite ou expresse il cristallise les droits.  L'existence de ce CU me semble une carte à jouer.  2-Sur l'erreur manifeste d'appréciation, les jurisprudences s'appliquent au cas par cas. Mais le simple fait qu'une parcelle soit anthropisée n'est pas nécessairement une erreur manifeste d'appréciation (en ce sens, concernant la cour d'une usine classée en zone agricole, cf. Conseil d'État, 6ème - 5ème chambres réunies, 03/06/2020, 429515). Je suis à votre disposition pour contester le PLUi.  Bien cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>Blanquet</span> · Answer

Il est vrai que la loi climat et résilience de 2021, dont procède le principe du Zéro Artificialisation Nette à l'horizon 2050, implique une forte réduction des droits à construire lors de la révision des documents d'urbanisme. Néanmoins, cette tendance était déjà fortement marquée depuis la loi ALUR de 2014. Si la contestation du PLUi peut être effectuée "à titre conservatoire", dans votre situation, je tenterais parallèlement d'utiliser le certificat d'urbanisme délivrée en 2023, et valable pendant 18 mois. En effet, vous pouvez déposer une demande de permis de construire durant son délai de validité.  La commune ne pourra le refuser que si elle était susceptible de surseoir à statuer à l'époque de la délivrance du certificat tacite, c'est à dire si le projet de construction était alors de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLUi.  Il est difficile de savoir si le permis de construire pourrait passer. Néanmoins, je pense que tabler sur la seule action contentieuse contre le PLUi serait dommage si vous disposer d'un CU encore valable. Bien cordialement

Lilas17 · Answer

Merci Maître pour votre réponse.
De fait, le CUb (tacite) obtenu prenait effet en juin 2023, et n'est donc encore valide que pour 6 mois. De plus, sauf erreur de ma part, un CUb tacite ouvre moins de droits qu'un CUb exprès, et , une fois le nouveau PLUI approuvé, les règles nouvelles supplantent celles qui prévalaient lors de la prise d'effet du CUb. De toutes façons, nous n'avions demandé ce CUb que dans la perspective de vendre le terrain, et de pouvoir informer le futur acquéreur sur son statut.
Donc, le recours contentieux paraît indiqué, tant le déclassement du terrain paraît abusif, et contraire aux intentions affichées par les auteurs du PLUI. Et ce type de déclassement a été opéré pour de nombreux propriétaires, évidemment très mécontents, dans la mesure où les gisements fonciers disponibles n'ont pas été réellement exploités, ouvrant ainsi facticement la nécessité d'OAP en extension d'urbanisation. Ce PLUI présente par ailleurs tant de défauts qu'il est presque d'intérêt public de le contester.
Donc, je suis toujours à la recherche d'une JRP solide et récente de l'erreur manifeste d'appréciation "zone naturelle", sachant que le terrain en cause, équipé, anthropisé, sans intérêt paysager particulier, est en lisière d'une zone Natura 2000.
Etant considéré que ce PLUI , quant à lui, n'hésite pas à faire intersecter ses zones U avec du Natura 2000 ou des périmètres de captages...
D'une manière générale, il est à prévoir que cette JRP soit à court terme une matière très recherchée par les "victimes" des PLUI qui fleurissent actuellement.

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Sujet initié par Lilas17, il y a 10 mois - 2738 vues

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