Non respect du plu par le service urbanisme

Question

Suite à une division faite par le voisin, le terrain entre nos deux maisons a été vendu.  Une maison a été construite suite à l'approbation du PC en mai 2022. Cette construction à créer des préjudices pour lesquels nous avons assigné les voisins ( voie de fait tuiles cassées, trouble anormal de voisinage perte de luminosité, empiètement) .  Dans le cadre de cette assignation, nous découvrons que le PC ne respecte pas le PLU ( qui a été modifié en date du 18/02/2022 donc avant l'accord du PC). Dans le PLU actuel, il est indiqué concernant les limites latérales qu'il est obligatoire une marge de 4m or ce n'est pas le cas du projet. Le service urbanisme s'est basé sur l'ancien PLU qui indique uniquement une marge de recul de 2,5m.  Le service était forcément au courant puisque le PLU modifié en février 2022 apparaît dans la réponse PC de la mairie. Cela est problématique car de ce fait la maison a pu venir se coller à la nôtre alors que si il fallait laisser 4m ( tenant compte que le terrain dispose de 10m de largeur) la maison n'aurait pas pu être construite ( car il aurait uniquement 6m de façade maison donc étroit). Ma question est de savoir que ce passe t-il dans ce cas ? La mairie qui a délibérément omis cette règle du PLU et qui a quand même validé peut-elle être tenu responsable ?

Maître <span class='text-uppercase'>Blanquet</span> · Accepted Answer

S'il n'y a pas eu de décision de non opposition à déclaration préalable de division, ni de certificat d'urbanisme toujours valable, la légalité du permis de construire doit s'apprécier au regard des règles opposables au jours de sa délivrance, et donc au regard du nouveau PLU dans votre cas. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>Blanquet</span> · Answer

Un permis de construire illégal peut engager la responsabilité de la commune pour faute (devant le tribunal administratif), mais aussi de son bénéficiaire, devant le juge civil (art. L. 480-13 c. urbanisme). Dans votre cas, la délivrance du permis de construire a été précédée d'une division foncière (laquelle relève du régime du lotissement), probablement antérieure à l'approbation du PLU. Or, en application de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, il n'est pas possible de refuser un permis de construire sur le fondement de règles récentes, intervenues dans les 5 ans qui suivent la délivrance de la décision de non opposition à déclaration de division. L'article dispose à son alinéa 1er : "Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date." Par conséquent, il semble tout à fait licite d'avoir mis en uvre les dispositions du précédent PLU. Au surplus, le permis de construire a également pu être précédé d'un certificat d'urbanisme au moment de la vente. Dans ce cas, le certificat cristallise les règles d'urbanisme -ainsi que les taxes d'urbanisme- pendant un délai de 18 mois (art. L. 410-1 c. urbanisme). Cela pourrait également expliquer la mise en oeuvre de l'autorisation.  Bien cordialement

AP · Answer

BLANQUET,  Je vous remercie pour votre réponse. Néanmoins je souhaiterais préciser que le PLU a été rectifié en date du 09/02/22 et que la demande de permis a été déposée le 01/03/22 et complétée en dernier lieu le 23/05/2022 et dans les "Vu le Plan local d'urbanisme" indiqué dans l'arrêté du PC il est cité celui du 09/02/22.  J'en déduis donc que le service s'est basé sur celui-ci et pas l'ancien ? De plus, dans des échanges avec le service urbanisme, la responsable m'indique les choses suivantes : (copié collé de son mail)  Que dois-je interpréter ?  - A la suite de nos échanges et au vu de la complexité du sujet, nous avons saisi le service juridique du territoire de GPSEA (Grand Paris Sud Est Avenir). Lors de la demande de permis de construire, les parcelles de lunité foncière présentées des dénominations distinctes, elles appartenaient à des personnes distinctes et le permis de construire a été déposé sur une parcelle déjà construite. En lespèce, le dépôt dune déclaration préalable pour division nest pas obligatoire. - Je vous prie de mexcuser pour le délai de réponse, jétais en attente de la confirmation du service juridique du territoire. Dans un premier temps confirme que : - la vente de ces parcelles navait pas à faire lobjet dune déclaration préalable de division étant donné quil sagissait de parcelles cadastrées dun seul tenant et quelles étaient bâties, par ailleurs issues dun ancien lotissement. - Dautre part, la notion dunité foncière est définie comme tel : îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, commune Chambéry c/ Balmat). Aussi à partir du moment où les parcelles sont cédées à des tiers des nouvelles unités foncières ont été créées. Concernant, la définition du lotissement : constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance dune unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (article L 442-1 du code de lurbanisme). Il semble que le lotissement nexiste plus depuis longtemps car pour cela il faudrait des espaces communs. Il sagit dune erreur du pétitionnaire na pas porté à conséquence sur linstruction. En lespèce il ny a pas de règlement de lotissement cest donc bien au PLU de sappliquer

AP · Answer

Merci Maître, vous avez répondu à ma question. Bonne journée

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