Droits sur un bâti construit sur un terrain loué

Question

Nous sommes propriétaire dun terrain, sur lequel a été construit un chalet . La locataire du terrain est propriétaire de cette élévation mais elle ne paye plus les loyers du terrain depuis 10 ans. Malgré nos relances, par courriers recommandés nos relances sont restées vaines. Le contrat de bail, prévoit quon peut résilier de plein droit, le présent contrat et poursuivre, sans autre procédure, lévacuation des locaux loués. 1) si le preneur, un mois au plus tard, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, na pas payé un terme de loyer ou une partie dun terme de loyer 2) si le preneur ou les personnes habitant avec lui, continue à violer les prescriptions du bail, ou du règlement de Maison, après avertissement par lettre recommandée avec accusé de réception Dans ces cas, le preneur sera tenu de payer immédiatement le loyer et davance et jusquau jour où le bail aurait pris fin normalement.  Dans les conditions générales, il est précisé que le preneur prend le terrain dans létat où il se trouve actuellement sans recours contre le bailleur, pour quelque cause que ce soit. Il peut, si les circonstances, les oblige, vendre ses biens mobiliers et immobilier à un tiers à condition: De prévenir le bailleur De remettre le terrain dans son état dorigine Si les clauses ne sont pas respectés, les biens immobiliers qui sont sur le terrain reste acquis au bailleur. Quels sont nos droits, sommes nous dans ces conditions propriétaires de ce chalet ? Ou, quelle procédure faut-il appliquer dans ces conditions ? En vous remerciant davance, pour vos réponses,  Regine Claire Dolisy

Maître <span class='text-uppercase'>CHABANE</span> · Accepted Answer

Votre problématique concerne en réalité une problématique de droit civil (droit des biens). L'article 546 du Code civil dispose que : La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement  Ce droit s'appelle "droit d'accession". Il s'agit d'un transfert de propriété qui s'opère de plein droit, sauf "convention contraire" (Cass. Civ. 3ème, 27 mars 2002, n° 00-18201). L'article 552 dispose que la propriété du sol emporte celle du dessous et du dessus. Ainsi, un propriétaire de fonds est présumé propriétaire des constructions édifiées sur ce dernier.  L'article 555 du même Code prévoit à cet égard que lorsque des constructions ont été édifiées par un tiers avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du fonds a le droit de les conserver, moyennant une éventuelle indemnisation. Si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire peut exiger toutefois la suppression des contructions et plantations à ses frais: Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. (...) Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. En l'espèce, si l'on peut penser que vous bénéficiez de ce mécanisme, les CGV de votre contrat de bail génèrent une certaine incertitude : d'une part, elles laissent entendre que le preneur aurait été autorisé à construire sur votre terrain tout bien immobilier et que ces bien lui appartiendraient (dès lors qu'il est autorisé à les "vendre" à un tiers) et, d'autre part, toutefois, que le bien doit être remis dans son état d'origine, ce qui suppose au contraire que le chalet soit détruit à l'issue du contrat... à défaut de quoi vous en resteriez propriétaires.  En somme, vous pourriez avoir conféré au preneur une autorisation d'édifier avec obligation soit de détruire à l'issue du bail, soit d'en opérer le transfert de propriété. Il conviendrait d'étudier l'articulation précise des dispositions du Code civil et de votre contrat au regard de la jurisprudence, même si de prime abord on semble bien être dans le cas prévu à l'article 555 du Code civil. Ainsi, il serait également nécessaire de confirmer l'existence d'une éventuelle obligation d'indemnisation au profit du preneur dès lors que le chalet ne semble pas avoir été édifié de mauvaise foi. Il conviendrait enfin de prendre en considération la durée de non-paiement des loyers, ce qui pose un problème en matière de prescription des arriérés de loyer et soulève également la question de la date d'édification du chalet (attention à la prescription acquisitive de trente ans).  Restant à votre disposition, Avec mes salutations dévouées,  Merci d'indiquer la question comme résolue

Cerise0134 · Answer

Je vous remercie infiniment pour votre réponse explicite. Je reviendrai vers vous, si besoin. Je vous prie dagréer, Cher Maître, mes sincères salutations

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Sujet initié par Cerise0134, il y a 1 mois - 919 vues

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