Bonjour, Je viens d’acquérir mon local professionnel composé de 2 bureaux, 1 hall (salle d’attente) et de WC. Je souhaite occuper l’un des bureaux et louer l’autre. La salle d’attente et les WC sont partagés avec moi. Le bureau est loué 2 jours à une personne et 3 jours à une autre personne.
TYPE DE BAIL Est-ce que le bail professionnel est le plus adapté ? Ce bail est possible même s'il ne concerne que quelques jours et seulement une pièce ? Toutes les parties sont d'accord pour une durée de 3 ans, comment intégrer cette durée au bail ?
FISCALITE Comment dois-je déclarer ces revenus ? Puis-je déduire les charges ? Qu’est-ce que cela change si le local est meublé ou non vis-à-vis de la fiscalité ? Est-ce que de l’amortissement est possible ? La fiscalité du LMNP est-elle adaptée à la situation ?
Oui, vous pouvez louer une partie de votre local professionnel, sous certaines conditions. Voici les points clés à considérer ainsi que les implications fiscales :
Conditions préalables pour louer une partie de votre local professionnel Contrat de bail ou propriété :
Si vous êtes locataire, vérifiez votre bail. Certaines clauses peuvent interdire la sous-location ou exiger l'accord préalable du propriétaire. Si vous êtes propriétaire, vous êtes libre de louer une partie, sous réserve des règles de copropriété (si applicable). Conformité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Vérifiez auprès de votre mairie si l'activité envisagée pour le locataire est autorisée dans cette zone.
Aménagements spécifiques : Assurez-vous que le local respecte les normes de sécurité et d’accessibilité (notamment si c’est pour accueillir du public).
Fiscalité de la location d’une partie du local professionnel 1. Revenus locatifs : Imposition des loyers Les loyers que vous percevez seront imposés en fonction de votre statut fiscal :
Si vous êtes une entreprise : Les loyers sont considérés comme des produits d'exploitation et imposés selon le régime de votre entreprise (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Si vous êtes un particulier : Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, sauf si vous optez pour le régime micro-foncier (si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €).
2. TVA La location d’un local professionnel est généralement soumise à la TVA si le local est affecté à une activité soumise à TVA. Vous devrez :
Déclarer la TVA sur les loyers perçus. Éventuellement, déduire la TVA sur les dépenses liées à ce local. 3. Taxe foncière et taxe d'habitation La taxe foncière reste due par le propriétaire. En cas de location à usage mixte (professionnel et habitation), la taxe d’habitation peut s’appliquer. 4. Charges et frais Vous pouvez déduire certaines charges liées à l’entretien et à la gestion du local, selon le régime d’imposition choisi.
Formalités administratives Rédiger un bail écrit précisant les modalités (surface louée, durée, loyer, charges, etc.). Déclarer les revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. Conseil Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour :
Évaluer l’impact fiscal de la location. Structurer correctement le bail et les déclarations.
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