Déclaration préalable de travaux et déclaration calomnieuse mairie

Question

Je réside dans un lieu touristique. Au décès du propriétaire voisin, la propriété est divisée, leur maison existante vendue, et leur jardin 400 m2 vendu pour batir. Lors des visites, je vois: - lagent immobilier affirmer à lacheteur de la maison voisine du monsieur décédé « en cas dachat le jardin devant -donc le mien est inclus» - lacheteur de la parcelle arrière limitrophe à ma propriété se colle à ma barrière, pointant mon jardin en répétant « jaurai mon jardin ».  La parcelle limitrophe arrière est vendue. Le permis est validé, COS maximal. Ce sera une maison toit terrasse en limite (accessible ou non) . Cela donne littéralement accès chez moi.  Le PLU ne me permet quun grillage non opaque de 30 cm de haut face à leur construction de 2 m de haut qui a vue plongeante chez moi. Jeffectue un recours gracieux au Maire. En vain. Je sollicite une entrevue en vain. Je prends attache avec un commissaire de justice (2 constats) et un avocat, qui à la lecture du P.L.U me conseille de batir en limite un abri à buches pour assurer lintimité de ma propriété. Je dépose une déclaration préalable de travaux par LRAR pour labri a buches et je fais faire des devis. Demande enregistrée. Ma demande apparait en Mairie, sans mention (accordé refusé en attente). En été je suis victime d un grave accident: immobilisation stricte, nombreux examens, radios, échographie, IRM etc.. Dans lincapacité de me mouvoir, mes proches se relaient. Deux mois passent. Je valide un devis verse un acompte et lartisan commence labri en automne alors que je suis toujours immobilisée. De retour avec soins à domicile, je reçois 2 courriers: - lun pour dossier incomplet (absence dévacuation des eaux pluviales du toit de 30 cm de profondeur) - lautre en LRAR (Mairie) minformant quun pv pour infraction durbanisme en septembre 2024 a été dressé à mon encontre. Le PV nest pas joint au courrier.  Nous ne comprenons pas.  Nous arrêtons les travaux, sans comprendre ce quon nous reproche. Notre déclaration a plus de deux mois.  Procédure contradictoire: je réponds par LRAR en faisant part de mon étonnement (ma demande a été enregistrée il y a 2 mois) et leur demandant par retour du courrier le contenu de ce P.V. Aucune réponse de la Mairie. Nous sollicitons une entrevue avec le Mairie.  Aucune réponse. Début octobre, je refais une déclaration préalable de travaux en rajoutant lévacuation des eaux pluviales manquante, envoie le tout en LRAR à La Mairie.  Aucune nouvelle. Mes travaux sont toujours arrêtés. Mais le voisin qui construit son immense maison se plaint désormais. de ne plus avoir de vue plongeante sur mon jardin (qui daprès lui est devenu le sien sic). Entre octobre date de ma 2eme demande de declaration préalable et aujourdhui aucune nouvelle de la Mairie. Mes travaux sont stoppés. Jattends de savoir ce quon me reproche. Je viens de recevoir une autre LRAR de la Mairie fin mars 2025 . Cest la copie de la 1ère LRAR qui re-mentionne un procès verbal établi en septembre 2024 (encore valide ?), et me menace encore darrêter les travaux (travaux que je nai pas repris). Aucune proces verbal nest joint. La Mairie refuse tout contact. Ne répond pas à mes demandes de rendez vous. Que faire ?

Eurydice · Accepted Answer

Puisque le maire n'a pas répondu à votre recours gracieux, il est donc rejeté tacitement au bout de 2 mois (art. L.411-7 CRPA). Vous disposez alors d'un délai de 2 mois à compter de la date de rejet tacite pour déposer un recours contentieux au tribunal administratif, et la notification au maire et au bénéficiaire de l'autorisation est indispensable (art. R.600-1 CU). L'appui d'un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme est fortement recommandé. S'agissant de votre seconde déclaration préalable, sans réponse de l'autorité dans un délai de 1 mois vous bénéficiez d'une non opposition tacite (art. R.424-1 CU). Demandez au maire un certificat de non opposition tacite, affichez l'autorisation suivant un panneau disponible auprès de toutes les enseignes de bricolage puis démarrez vos travaux. Le maire ne peut pas retirer l'autorisation plus de 3 mois après la date de décision, tacite comme expresse (art. L.424-5 CU). S'agissant du procès verbal, vous pouvez effectivement en réclamer une copie au procureur. Enfin, concernant l'autorisation de votre voisin, il est utile de préciser que le COS n'existe plus depuis la loi Alur (2014). Sauf si le terrain de votre voisin est situé dans un lotissement qui limite la surface de plancher ou bien dans une des 3 ou 4 communes qui conservent un outil semblable au COS dans son document d'urbanisme (amendement "Myard" de la loi Alur)

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Tout d'abord, vous avez le droit d'être informé des motifs de l'infraction qui vous est reprochée. Selon l'article L410-1 du Code des relations entre le public et l'administration, vous pouvez adresser un recours gracieux à l'administration qui a pris la décision contestée.  Dans votre cas, cela pourrait consister à rédiger une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour demander à la mairie de vous fournir le procès-verbal (PV) mentionné dans leurs courriers, ainsi que les motifs de l'infraction. Ensuite, vous pouvez également envisager de faire un recours contentieux devant le tribunal administratif. Si la mairie ne répond pas à votre demande de recours gracieux dans un délai de deux mois, vous pourrez saisir le tribunal administratif pour contester la décision de la mairie.  Vous devrez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, en vous basant sur le fait que vous n'avez pas reçu de réponse à vos déclarations et que vos travaux sont arrêtés sans justification claire. Enfin, il est crucial de garder une trace de toutes vos communications avec la mairie. Conservez les copies de vos courriers, les accusés de réception, ainsi que toute autre correspondance.  Cela pourra vous être utile dans le cadre de votre recours. Je vous remercie d'indiquer si j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert

Barsac · Answer

Merci de vos explications. Faut il que je demande au Procureur de la République ce procès verbal puisque la Mairie ne répond à aucune LRAR ? (Je vais redemander par LRAR une nouvelle fois ce procès verbal). L a Mairie semble vouloir sapproprier ma parcelle. Ma 2ème déclaration préalable par LRAR date doctobre et jai laccusé de réception. Je garde les dizaines de courrier en LRAR. Une main courante a même été déposée à la Gendarmerie quand notre mur de soutènement a été attaqué par leur pelle mécanique. Puisque 5 mois se sont écoulés depuis cette demande: ai je une autorisation tacite ? Javais cru comprendre que sans réponse après plusieurs mois , laccord était tacite et la Mairie qui na pas réagi ne pouvait pas revenir dessus. Nous nous heurtons à un mur. Le commissaire de justice qui a fait les constats vidéo nous a alertés sur la perte de valeur de ma propriété à cause de cette construction en limite. Il était surpris que la Mairie délivre un permis refusé 4 fois pour 150 m2 demprise mais finalement autorisé pour 155 m2 (sic) . Ce commissaire de justice a évoqué aussi la possibilité de faire un abri à bois conforme au PLU pour conserver notre intimité. Comment un PLU peut il autoriser la construction en limite de 4 m de haut de ce voisin dun côté de la barrière (il sappuie de surcroit sur mon mur de soutènement privatif) mais pas de lautre côté alors que jai beaucoup de COS résiduel ? Peut on parler de rupture dégalité ? Jai limpression que la Mairie sest accaparé ma propriété en minterdisant den jouir paisiblement parce quun voisin qui a tout bétonné pense sapproprier lespace à côté. Commissaire de justice, Notaire ont fait part de leur étonnement face à ce projet du voisin qui ne sadapte pas au terrain, mais qui a obtenu un permis de construire. Merci Maître pour vos éclairages

Eurydice · Answer

Tout d'abord, si le permis de construire de votre voisin n'est pas conforme au PLU vous devez le contester auprès du tribunal administratif. Attention car vous n'avez que 2 mois pour ce faire à compter du premier jour d'une période continue de l'affichage sur le terrain. Ensuite, le maire n'a aucune obligation de vous transmettre le PV d'infraction. En effet, il ne s'agit pas d'un document administratif mais d'une pièce de procédure pénale qui est protégée par le secret d'enquête. Seule le procureur pourrait autoriser une communication. Enfin, s'agissant de votre seconde déclaration préalable, le maire vous a notifié une demande de pièces manquantes ou une prolongation de délai dans le premier mois du dépôt ?

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Concernant la demande de procès-verbal, il est important de noter que le maire n'est pas habilité à communiquer la copie du procès-verbal de constatation d'infraction aux tiers, conformément à l'article 11 du code de procédure pénale, qui impose le secret de l'instruction.

Seul le parquet peut délivrer des copies de pièces de procédure dans les conditions prévues par les articles R. 155 et R. 156 du code de procédure pénale. Vous pourriez donc envisager de contacter le Procureur de la République pour obtenir ce document, mais sachez que cela dépendra de la situation précise et des éléments que vous pourrez fournir.

En ce qui concerne l'autorisation tacite, selon l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, une demande de permis de construire est réputée acceptée si l'autorité compétente ne répond pas dans un délai de deux mois. Toutefois, il est crucial de vérifier si votre déclaration préalable a bien été déposée conformément aux exigences légales et si la Mairie a été informée de l'existence de la construction en question. Si vous avez bien respecté ces délais et que la Mairie n'a pas réagi, vous pourriez effectivement faire valoir une autorisation tacite.

Enfin, concernant la question de l'égalité de traitement et des règles d'urbanisme, il est essentiel de vérifier si le permis de construire délivré respecte les dispositions du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et si les règles de mitoyenneté sont respectées.

L'article 662 du code civil stipule que l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement sans le consentement de l'autre. Si vous estimez que la construction du voisin porte atteinte à vos droits de propriété ou à votre jouissance paisible, vous pourriez envisager de consulter un avocat pour explorer les voies de recours possibles.

Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert.

Barsac · Answer

Euridyce, Nous avons fait un recours gracieux dans les délais auprès du Maire demandant que la construction soit légèrement décalée avec copie aux co-titulaires du permis de construire. Nous avons précisé que leur construction étant par choix implantée en limite laccès à mon fonds (paysagé et planté) pour crépir leur serait refusé. Aucune des 3 parties na répondu. Nous avons les accusés de réception. « Enfin, s'agissant de votre seconde déclaration préalable, le maire vous a notifié une demande de pièces manquantes ou une prolongation de délai dans le premier mois du dépôt ? » Absolument pas. Jai laccusé de réception de ma 2ème déclaration préalable envoyée en octobre 2024 et bien reçue par la Mairie. Aucune réaction depuis. Nos navons aucun courrier, ni appel ni contact avec la Mairie qui na jamais répondu ni au recours gracieux, ni aux demandes de rendez vous. Nous avons arrêté les travaux en septembre dès leur LRAR avec procédure contradictoire puis nous avons fait la 2eme déclaration en octobre et attendons. Ma demande est toujours affichée en Mairie sans mention accordée / refusée / en attente. Nous ne savons même pas ce qui nous est reproché par cette Mairie. Faut il demander au Procureur de la République le procès verbal pour savoir ce quon nous reproche ?  Nous sommes respectueux des Lois et avons fait intervenir plusieurs fois un commissaire de justice. Alors que notre demande a été reçue en Mairie il y a 5 mois, cette Mairie à presnous menace. Avons nous une autorisation tacite ? (La construction voisine ne respecte pas le permis délivré, qui spécifiait: « le COS étant maximal aucun agrandissement ne sera permis ». Ils ne respectent pas le permis délivré et agrandissent illégalement). Merci beaucoup

Barsac · Answer

Merci pour ces éclaircissements. Je vais suivre vos conseils et demander au maire un certificat de non opposition à ma déclaration préalable. Dans lhypothèse où le maire (qui ne répond jamais au courrier ni ne donne de rendez-vous) ne donne pas suite à notre demande de certificat de non opposition, dois-je saisir le Tribunal Administratif ? Faut-il prendre un Conseil pour massister dans cette démarche ? Est ce que labsence de ce document peut être préjudiciable ? Je viens de lire quil existe un délai de 3 ans pour terminer les travaux prévus dans la Déclaration préalable, et je ne voudrais pas que ce ping-pong administratif rende caduque ma démarche et moblige à tout recommencer. Merci infiniment

Eurydice · Answer

Si le maire ne répond à votre demande de certificat, adressez vous au préfet (en R/AR) afin de l'obtenir en lui rappelant les étapes de la procédure et l'absence de toute information/action du maire. S'agissant du délai de péremption, vous disposez de 3 ans pour commencer les travaux, puis passé ce délai le chantier ne doit pas être interrompu plus d'une année (art. R.424-17 CU)

Maître <span class='text-uppercase'>DAHAN</span> · Answer

Je pense que la Mairie vous fait perdre du temps (et vos droits). Vous n'avez pas contesté le permis de construire en justice. Il faut à présent que vous contestiez la décision en justice au vu des anomalies que vous exprimez. Il est difficile de vous répondre plus sans accéder au dossier. Vous pouvez me contacter en privé. Merci d'indiquer que la question est résolue

Barsac · Answer

Je vous remercie. Pour info, lavocat renconté au sujet du permis de construire en limite avant de nous proposer une convention dhonoraires et vu les chances dinsuccès nous a expliqué : - quun recours judiciaire ne serait pas suspensif des travaux de,la maison voisine puisque le permis était définitif et que mon recours gracieux était rejeté (aucune réponse de la Mairie. Les autres habitants nont jamais pu rencontrer le Maire). - quon ne faisait jamais démolir  - que la Préfecture voulait encore densifier - que vu lurgence de la situation il fallait surtout ne pas se contenter dune clôture ridicule de 30 cm autorisée par le PLU mais de construire un abri à buches pour garantir la sécurité et lintimité de mon fonds. Décision fut prise en commun lors de ce premier contact après étude du PLU de déposer un déclaration préalable de travaux. Une procédure judiciaire contre le permis de construire nous a été déconseillée. Si refus de la Mairie il devait être motivé. Or, ma 2ème demande par LRAR na fait lobjet daucune réponse de leur part depuis plus de 5 mois. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Tout d'abord, il est important de noter que le silence de l'administration sur une demande de déclaration préalable de travaux peut être interprété comme un rejet tacite.  En effet, selon l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme, si l'administration ne répond pas dans un délai de deux mois à compter de la réception de la demande, celle-ci est considérée comme rejetée.  Ce silence peut donc avoir des conséquences sur vos droits et sur la possibilité d'engager un recours. Concernant le recours gracieux, il est vrai que si celui-ci n'a pas été suivi d'une réponse dans le délai imparti, cela peut être interprété comme un rejet tacite également.  En matière d'urbanisme, le silence de l'administration pendant deux mois après un recours gracieux vaut rejet de la demande (article R. 600-1 du Code de l'urbanisme). Quant à la possibilité de faire démolir une construction, cela dépend de la nature de l'infraction et des recours possibles.  En général, la démolition d'une construction ne se fait que dans des cas très spécifiques, notamment en cas de non-respect des règles d'urbanisme, et cela nécessite une procédure judiciaire (article L. 480-1 du Code de l'urbanisme). Enfin, je vous conseille de suivre les recommandations de votre avocat, notamment en ce qui concerne la construction d'un abri à bûches pour garantir la sécurité et l'intimité de votre fonds, tant que cela respecte les règles du PLU.  Si la mairie refuse votre demande, elle doit effectivement motiver son refus, ce qui vous permettra d'éventuellement contester cette décision. Merci dinformer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert

Barsac · Answer

Je ne comprends pas: vous citez cet article relatif…. à l’envoi sous pli recommandé Article R*423-1

Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;

c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Sauf erreur de ma part vous écrivez « le silence de l'administration sur une demande de déclaration préalable de travaux peut être interprété comme un rejet tacite. » . Or c’est le contraire de ce que dit l’article R 424-1 du Code de l’urbanisme :

A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas :

a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ;

b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite.

En application de l'article L. 424-9, la décision de non-opposition à la déclaration préalable d'une coupe ou abattage d'arbres est exécutoire un mois après la date à laquelle elle est acquise.

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