La procédure de sauvegarde en matière de bail commercial

I. Quelles sont les conditions d'ouverture de la sauvegarde ?

Elles sont simples et cumulatives :

• Le débiteur doit rencontrer des difficultés qu'il ne peut affronter seul.
• Le débiteur n'est pas en état de cessation des paiements (auquel cas, il doit être placé en redressement ou en liquidation judiciaire).
• Le débiteur doit exercer une activité commerciale, artisanale, agricole, indépendante, exercer une activité libérale à titre individuel ou en société.
• Le débiteur ne doit pas déjà être en procédure de redressement ou de sauvegarde.

II. Quels sont les effets de la procédure de sauvegarde ?

Sur la direction et la gestion de la société, la société verra son administration menée par son dirigeant ou par un administrateur si le tribunal en décide ainsi (tous les actes de disposition et d'administration non compris dans la mission de l'administrateur sont effectués par le débiteur lui-même).

Sur les procédures à l'encontre du débiteur, l'ouverture d'une sauvegarde (i) interdit au débiteur de payer toute créance née avant le jugement ouvrant la sauvegarde, à l'exception des règlements paiement par compensation de créances connexes ; (ii) interdit au débiteur de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non-mentionnée au I de l'article L. 622-17 du code de commerce.

III. Le bail commercial est-il poursuivi ?

Le bail commercial constitue bien souvent le seul actif de la société. Il peut être décidé de le poursuivre. Le décisionnaire est l'administrateur ou le locataire directement (dans ce cas à la suite de la décision du juge-commissaire). La décision, lorsqu'elle est prise par l'administrateur, se fait sur la base des documents à sa disposition. Il regarde si la poursuite du bail est nécessaire ou préjudiciable à la poursuite de l'activité de la société. Il vérifie également disposer des sommes nécessaires pour régler les loyers et charges au bailleur. Le loyer devra alors être réglé en temps et en heure, conformément aux stipulations du bail.

IV. Le bail commercial peut-il être résilié ?

De la même façon, s'il est un frein à la poursuite de l'objet social de la société, le bail commercial peut être résilié. Il peut être résilié par l'administrateur ou le bailleur.

S'il est résilié à l'initiative de l'administrateur :

• il n'a pas à la justifier, et il y procède car les loyers sont trop élevés pour l'entreprise en sauvegarde ou parce que la poursuite du bail n'est pas nécessaire à la poursuite de l'objet social ;
• la résiliation intervient au jour où le bailleur en a connaissance.

La résiliation peut également se faire à l'initiative du bailleur :

Pour le paiement de sommes d'argent :

• Si la procédure en résiliation est ferme et définitive à l'ouverture de la sauvegarde : le bail est d'ores et déjà résilié.
• Si la procédure en résiliation est ouverte avant la sauvegarde mais n'est pas terminée au jour de l'ouverture de la sauvegarde : elle est interrompue mais peut être reprise sous deux conditions cumulatives : (a) le bailleur a déclaré sa créance et en a informé le greffe ; (b) le bailleur a mis en cause le mandataire judiciaire et l'administrateur, le cas échéant.
• Si la procédure est intentée après l'ouverture de la procédure de sauvegarde : si elles portent sur le paiement de loyers antérieurs à la procédure de, cette action est interdite ; si les loyers sont exigibles postérieurement à la sauvegarde, le bailleur peut intenter une action mais seulement à l'expiration d'un délai de trois mois suivant le jugement d'ouverture.

Pour l'exécution d'obligations en nature (exécution de travaux, remise en l'état, etc.) :

• Pour des obligations antérieures ou postérieures au jugement d'ouverture : le jugement n'interrompt pas et n'interdit pas les actions en justice initiées par le bailleur pour des causes antérieures ou postérieures, autres que le défaut de règlement d'une somme d'argent.
• Pour un défaut d'exploitation du fonds de commerce : dans la mesure où la sauvegarde permet de geler les actions et de permettre aux organes de la procédure, en concertation avec le locataire, de faire un point sur les dettes pour les restructurer et remettre la société sur le bon pied, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail du fait du défaut d'exploitation du fonds de commerce. Toutefois, il y a une limite : cette interdiction ne joue que pendant la période d'observation. Une fois qu'un plan de sauvegarde est arrêté et est en cours, le bailleur reprend le droit de demander la résiliation en cas de défaut d'exploitation.

V. Le bail commercial peut-il être cédé ?

Le bail commercial peut également être cédé et répond au régime de la cession en cas de liquidation :

• les droits de préemption ruraux et urbains sont inapplicables ;
• les clauses de garantie solidaire en cas de non-paiement du cessionnaire (c'est-à-dire du repreneur) sont inapplicables ; en revanche elles jouent de nouveau si le cessionnaire cède à son tour le bail à un nouveau cessionnaire ;
• après consultation du bailleur, le tribunal de commerce peut autoriser le cessionnaire à ajouter une nouvelle activité connexe ou complémentaire au bail pour faciliter la reprise par le cessionnaire.