Covid-19 et bail commercial : Fiscalité des loyers commerciaux abandonnés par le bailleur
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De multiples allocutions, ordonnances et décrets sont venus clarifier les propos initiaux de l'Exécutif sur le sort des loyers et des charges dus en vertu d'un bail commercial. Aujourd'hui, il n'est pas question de suspension de loyers et de charges, mais de paralysie des sanctions assorties au défaut de paiement des sommes y afférentes.
Le Gouvernement, par l'intermédiaire de ses différents ministres a incité les bailleurs disposant d'un parc immobilier important, à abandonner les loyers dus pendant une durée de trois mois. Ces demandes ayant une visée de soulagement des charges des plus petites entreprises pendant cette période de fermeture. Les bailleurs visés par cette demande y ont répondu favorablement à la grande majorité.
Pour cette raison, le 25 avril 2020, une loi de finances rectificative numérotée 2020-473 et publiée le lendemain au Journal officiel a apporté une réponse fiscale à cette réponse, relative à la fiscalité des loyers abandonnés. Or, la perception et le paiement de loyers font l'objet d'un régime fiscal particulier qui diffère selon la situation : imposition au régime des revenus fonciers, en bénéfice industriel et commercial (BIC), ou en bénéfice non commercial (BNC).
I. Situation fiscale du point de vue du bailleur
Bailleur relevant de l'impôt foncier (IR)
Si le propriétaire décide d'abandonner des loyers ou d'y renoncer, au profit de la société preneuse, entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ces revenus ne seront considérés comme un revenu imposable ni au titre des revenus fonciers ni au titre des bénéfices non commerciaux.
Cette règle n'est applicable que dans le cas où il n'existerait pas de lien de dépendance entre le bailleur le preneur. Si la société locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bailleur ne pourra bénéficier de ces dispositions qu'à la condition de prouver, par tous moyens, les difficultés de trésorerie de l'entreprise.
Il est à préciser que ces dispositions n'empêchent pas au bailleur de déduire de son revenu imposable les charges afférentes aux loyers non-perçus.
Bailleur relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Au sujet des bénéfices industriels et commerciaux, il est prévu que les abandons de créances de loyers et accessoires afférents à des immeubles donnés en location à une société locataire et consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 soient déductibles du résultat imposable des sociétés.
Ces dispositions s'appliquent tant aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qu'à l'impôt sur le revenu (à la condition que la société n'ait pas de lien de dépendance avec le bailleur).
Bailleurs relevant des bénéfices non commerciaux (BNC)
Concernant les bailleurs relevant des bénéfices non commerciaux (applicables, par exemple en cas de sous-location), les loyers auxquels ils ont renoncé au profit de leur société locataire (qui n'ont pas de lien de dépendance avec eux), au cours de la période comprise entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ne constituent pas, pour eux, un revenu imposable.
A noter que cette disposition n'empêche pas la déduction des charges afférents aux revenus abandonnés ou auxquels il a été renoncé.
Enfin, dans le cadre du régime des créances acquises et dépenses engagées, pour lesquelles quelques sociétés soumises aux bénéfices non commerciaux peuvent opter, le bénéfice imposable est déterminé après déduction de ces abandons de loyers.
II. Situation fiscale du point de vue du locataire
Quelle est la situation pour la société locataire ? L'abandon de créance représente, en effet, un produit imposable compensant la charge de loyer correspondante.
Dans le cas où un déficit a été subi pendant un exercice, ce déficit représente une charge de l'exercice suivant et est déduit du bénéfice réalisé pendant ledit exercice dans la limite d'un million d'euros, limite majorée de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce seuil.
En outre, pour les sociétés qui bénéficient d'abandons de créances, les sociétés concernées verront ce montant d'un million d'euros augmenté du montant de ces abandons.
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