Certificat d'urbanisme : les 5 questions à se poser avant de l'obtenir

Qu'est-ce qu'un certificat d'urbanisme ?

Le certificat d'urbanisme est une décision de l'administration qui permet de figer la réglementation d'urbanisme applicable sur un terrain.

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

• le certificat d'urbanisme d'information ;

• le certificat d'urbanisme opérationnel.

Le certificat d'urbanisme d'information vous permet de connaitre la réglementation applicable sur votre terrain.

Il précise les règles du plan local d'urbanisme, les limitations administratives (protections environnementales ou zones de risques), l'existence d'un droit de préemption ou encore la liste des taxes applicables.

Il indique également si un sursis à statuer pourra vous être opposé, c'est l'hypothèse dans laquelle l'administration met en attente votre demande et y répondra dès l'approbation des nouvelles règles d'urbanisme.

Vous pouvez utiliser ce certificat lorsque vous n'êtes pas encore en mesure de connaitre les caractéristiques de votre projet.

Le certificat d'urbanisme opérationnel est plus complet.

D'une part, il mentionne les informations figurant dans un certificat d'urbanisme d'information.

D'autre part, il indique si votre projet peut être réalisé sur votre terrain ainsi que l'état des équipements publics existants qui le desservent (voirie, canalisation, réseaux).

Vous devrez utiliser ce certificat opérationnel lorsque vous avez une idée plus précise du projet de construction que vous souhaitez réaliser.

L'utilité de ce certificat réside dans le fait que l'administration vous précisera la faisabilité de votre opération.

Attention toutefois, le certificat d'urbanisme ne vaut pas autorisation d'urbanisme. Vous devrez en effet déposer et obtenir un permis de construire pour mener à bien votre opération, même si vous disposez d'un certificat d'urbanisme.

Quels sont les effets d'un certificat d'urbanisme ?

L'obtention d'un certificat d'urbanisme va vous permettre de vous préserver des modifications de la réglementation d'urbanisme.

Il permet donc d'avoir la maîtrise de la réglementation pendant la mise en oeuvre de votre projet de construction.

Le principal effet du certificat d'urbanisme est la suivante :

Dans le délai de dix-huit mois qui suit la délivrance du certificat d'urbanisme, votre demande de permis de construire (ou votre déclaration préalable), sera instruite au regard des règles applicables à la date de la délivrance du certificat d'urbanisme.

Ainsi, prenons l'exemple dans lequel vous envisagez de construire une maison d'habitation de trois étages et obtenez un certificat d'urbanisme en janvier 2020.

En juillet 2020, le plan local d'urbanisme est modifié et pose la limite de deux étages pour les maisons d'habitation.

Dans cette situation, jusqu'en juin 2021, la mairie sera tenue de vous délivrer le permis de construire en tenant compte des règles applicables en janvier 2020, date d'obtention du certificat d'urbanisme.

Le certificat d'urbanisme agira comme une garantie pour éviter de subir les mauvais effets d'un changement de réglementation.

Attention toutefois, il faut noter que les nouvelles règles de sécurité et de salubrité vont s'appliquer, même si elles sont postérieures au certificat d'urbanisme.

Enfin, si vous disposez d'un certificat d'urbanisme et que les règles évoluent en votre faveur, vous pourrez naturellement bénéficier de la nouvelle réglementation.

Comment obtenir un certificat d'urbanisme ?

Pour obtenir un certificat d'urbanisme, vous devez envoyer votre dossier auprès de la Mairie du lieu dans lequel se situe votre terrain.

Il est conseillé de remettre le dossier en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de pouvoir justifier de la date de dépôt.

Vous devrez remplir le formulaire Cerfa n° 13410*05 et transmettre un dossier complet.

Dans tous les cas, votre demande devra comprendre un plan de situation du terrain qui permet d'identifier son positionnement dans la commune.

Ensuite, s'il s'agit d'une demande de certificat d'urbanisme opérationnel, votre dossier devra également comprendre les deux documents suivants :

-une note descriptive du projet : cette note doit préciser la nature de votre opération et il est conseillé d'y joindre des plans et des documents photographiques. Il est essentiel que l'administration se fasse une idée précise de votre projet ;

-un plan du terrain dans le cas où il existerait déjà des constructions sur la parcelle : ce plan devra permettre de déterminer l'emplacement des bâtiments existants.

En combien de temps la Mairie doit-elle donner sa réponse ?

Dès réception du dossier en Mairie, l'administration devra vous donner sa réponse dans le délai de :

• un mois pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information ;

• deux mois pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.

A défaut de réponse de l'administration dans ces délais, vous deviendrez titulaire d'un certificat d'urbanisme tacite.

Ce certificat tacite permettra de figer les règles applicables au projet pendant dix-huit mois.

Attention, le certificat tacite n'a pas pour effet de valider la faisabilité du projet dans le cas d'une demande de certificat opérationnel.

Quelle est la durée d'un certificat d'urbanisme ?

Il faut savoir que lorsque la mairie vous délivre un certificat d'urbanisme, celui-ci est valable pour dix-huit mois.

Vous pouvez sollicitez la prolongation du certificat d'urbanisme pour une durée d'un an.

Soyez vigilent puisque la demande de prolongation ne peut intervenir que deux mois avant la fin de la validité du certificat.

De plus, le certificat d'urbanisme ne pourra plus être prorogé si les règles d'urbanisme applicables sur votre terrain ont changé, notamment en cas de modification du plan local d'urbanisme.